【有效】安义县人民政府办公室关于印发《安义县物业管理实施方案》的通知

安府办发〔2020〕71号

安义县人民政府办公室

关于印发《安义县物业管理实施方案》的

通    知

各乡镇人民政府，工业园区管委会，县政府各部门、县直单位：

《安义县物业管理实施方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

2020年8月20日        

安义县物业管理实施方案

为全面推进住宅小区物业管理体制机制创新，完善物业管理模式，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业管理市场，维护社会和谐稳定，根据《江西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等的相关规定，结合本县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面深入贯彻落实党的十九大、省委十四届七次全会、市委十一届六次全会、县委十三届九次全会精神，坚持以人民为中心，牢固树立高质量发展理念。按照“政府指导，行业管理，部门配合、乡镇组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则，以“美丽南昌·幸福安义，建设精致小城”为契机，以改革创新为突破口，进一步明晰我县物业管理职责范围和权责关系，通过对住宅小区现有物业管理体制机制的创新，破解物业管理难题，改善市民居住环境，构建平安和谐社区。

二、工作目标

把全县住宅小区物业管理纳入社会管理范围，成立县物业管理联席会议秘书处（办公室），设立三级物业管理联席会议制度，充分发挥好各级政府及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业管理问题，真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，全面提升城区住宅小区物业管理水平。

三、组织机构

1、成立县物业管理联席会议，建立联席会议机制。设立三级管理制度，分别为：县，乡镇、管理处（管委会），社区居委会。

（1）一级物业管理联席会议由社区居委会负责召集业主委员会、物业服务企业、小区业主，解决日常物业纠纷。一般每半个月召开一次日常工作会议，遇到重大突发事件及时召开会议。

（2）二级物业管理联席会议由各乡镇、管理处（管委会）负责召集相关责任部门、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、小区业主，解决需要相关部门配合的物业管理纠纷。一般每月召开一次日常工作会议，遇到重大突发事件及时召开会议，会议情况以简报的形式向县物业管理联席会议秘书处（办公室）报送。

（3）三级物业管理联席会议由县物业管理联席会议秘书处（办公室）负责召集相关责任部门，研究解决二级物业管理解决不了的重大物业纠纷，每季度召开一次日常工作联席会议，遇到重大突发事件及时召开解决。

（4）县物业管理联席会议下设秘书处（办公室），指导、协调各级联席会议开展日常工作，收发各级（辖区）联席会议简报，督察各级（辖区）日常联席会议的按时召开和整改的主体责任单位落实情况，督察采取考评扣分制，考评结果纳入县委、县政府年度目标考评内容，年终统一汇总，并以简报的形式向全县公开通报。物业联席会议机构组成见附件1。

2.成立物业纠纷审判团队。由县法院成立物业纠纷审判团队，专门审理物业纠纷案件。

3.成立县物业管理协会。由物业管理联席会议秘书处（办公室）牵头成立物业管理协会，物业协会为自律组织，成立后要以促进物业管理建设和健康发展为宗旨，不断推进物业管理的专业化、市场化、规范化、智慧化服务，协助调解物业矛盾纠纷，积极发挥协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用。

四、职责分工

1.县住建局：负责已办理施工许可（监督手续）的物业管理用房、停车泊位及各类公建配套设施的项目综合验收和项目图纸备案；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；对住宅小区违规装饰装修行为进行查处；组织相关部门做好城市住宅小区竣工综合验收工作。房管部门负责全县物业服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的备案管理，依法查处物业服务企业违规行为；宣传、贯彻有关物业管理法律、法规和政策；负责拟定物业相关配套政策；会同各乡镇、社区做好住宅小区业主大会和业主委员会选举、换届工作；依法查处物业服务企业违规行为。

2.县城管局：负责对住宅小区内违章搭建、乱设摊点、侵占绿地和在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品以及禽畜放养等行为进行查处；负责对住宅小区内及周边餐饮等经营场所餐饮油烟、污水排放、噪声等污染源进行查处；指导物业服务企业搞好化粪池整治、装修垃圾清运等环境卫生作业；负责住宅小区内户外广告、牌匾的设置审查和监督管理工作；督促“门前三包”落实到位。

3.县公安局：负责配合住建部门在新建住宅小区交付使用前安防设施的检查验收。指导督促老旧住宅小区完善人防、物防、技防措施；调解各类治安纠纷；严厉查处违规燃放烟花爆竹，违规养犬，占用、堵塞消防通道，故意损毁公共设施、阻碍执行职务等违法犯罪行为。

4.县法院：负责对物业纠纷案件进行诉前调解;符合法律规定的可以适用简易程序的案件，依法适用简易程序快速审理结案;对未及时履行判决或调解义务的当事人依权利人申请予以强制执行。

5.县消防救援大队：负责住宅小区内消防水源、消防设施、消防通道堵塞、电动车违规充电等与消防相关工作的监督管理；加强住宅小区物业服务企业消防应急救援队伍培训和演练。

6.县生态环境局：负责住宅小区内及周边工业废弃物等影响住宅小区环境的行为实施监督管理和查处。配合县城管局对住宅小区内及周边餐饮等经营场所餐饮油烟、污水排放、噪声等污染源进行监管。

7.县发改委：负责制订保障性住房物业收费及租金标准。

8.县市场监督管理局：负责物业服务企业注册登记审查，查处擅自将住宅改变为经营性用房从事无照经营行为；查处住宅小区内无证经营、利用不合法场所从事经营活动等行为；对住宅小区内的电梯等特种设备进行日常安全监察，对存在安全隐患的电梯等特种设备及时下达整改通知，并督促整改到位；受理辖区内项目物业服务企业上报的特种设备承接报告并备案，督促业主和物业服务企业做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为，受理电梯事故的投诉和举报；调查处理住宅小区内的特种设备事故。

9.县卫健委：负责指导住宅小区内重大卫生防疫及二次供水（不含无负压）的卫生监督管理，督促物业企业定期进行常规消杀工作。

10.县司法局：负责指导住宅小区成立人民调解组织及开展工作，积极疏导、调解住宅小区内各类物业管理矛盾纠纷；根据“谁执法、谁普法”工作原则，督促检查相关职能部门到住宅小区开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

11.乡镇人民政府、管理处(管委会)、社区居委会：按时开展联席会议工作，指导居民(业主)选举(换届)业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；在组织、民政、住建部门指导下，全面加强社区物业服务工作中党的领导，健全组织体系，完善社区物业党建联建，有力推进符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，促进党的组织和工作有效覆盖。社区居委会组织调解小区内物业管理矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。

12.市政、供电、供水、供气、邮政、通讯等专业单位：负责小区相关专业设施设备的维修和养护工作，组织协调住宅小区“一户一表”和老化线路、飞线改造，处理停水、停电、停气、快递等矛盾纠纷及故障应急维修。

13.物业服务企业：依据物业管理合同约定的服务内容，负责小区内公共设施设备、秩序、环境维护等服务；对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关管理部门报告；协助做好物业管理区域内的安全防范工作，接收有关部门的其他委托管理以及法律法规规定的其他职责。

五、管理措施

（一）规范物业管理项目的准入门槛

1.前期住宅物业管理应当实行招投标市场准入制度，提倡建设单位委托县行政服务中心组织招投标，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。提倡业主通过公开、公平、公正的招投票市场竞争机制选择物业服务企业。

2.严把招投标资格预审关，参与招投标的物业服务企业，应事先征求社区居委会、住建局、公安机关的意见，结合日常考核情况，对在整改期内的物业服务企业，一律不准进入招投标市场；对评价差的（根据本办法中第六项第二点第四条规定考核结果运用），纳入黑名单，限制承接项目。

（二）畅通住宅专项维修资金应急使用渠道

根据省住建厅《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（赣建房[2014]13号）和《南昌市住房保障和房产局关于印发<南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则（试行）>的通知》（洪房字[2015]12号）文件精神，结合实际，制定相应使用程序，明确相关责任单位和申请、维修、审核、拨付、验收、建档六个环节的手续。

影响房屋安全使用的以下应急情况，并在维修部位和条件内（详细见洪房字[2015]12号文件），经相关部门认定，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物物业服务合同职责范围内的问题总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意(此处业主共同决定事项及表决如有新的法律规定将作相应调整)，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金：

1.电梯故障危及人身安全，市级以上特种设备检测检验机构须出具故障检测报告认定。

2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，县住建局或有资质的专业生产、安装单位须出具意见书。

3.消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，县消防部门须出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定。

4.屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，须有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住建局和社区居委会现场认定。

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，须有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住建局和社区居委会现场认定。

6.发生严重危及房屋安全的其他应急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），须有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住建局和社区居委会现场认定。

上述具体办理程序见附件2。

（三）建立诚信档案,实施奖励支持政策

1.建立诚信档案，对于被法院、市场监管等部门列入失信名单的物业企业和恶意欠缴物业费的业主进行限制，包括物业企业承接物业项目、晋级及公职人员调职、晋升。

2.对星级物业项目实施奖励支持政策：

（1）各乡镇公共法律服务站积极配合为物业纠纷提供法律援助；

（2）被评定为星级服务的物业项目要采取司法程序收物业费的，可向物业管理联席会议秘书处（办公室）申请法律援助“绿色通道”途径诉讼。

（四）老旧小区建立长效管理机制

明确乡镇、管委会为老旧小区推行物业服务工作的责任主体。老旧小区长效管理机制主要有以下三种方式：

1.引进物业服务企业。聘请物业公司对改造后的精品、平安住宅小区实行专业化管理，用企业经营管理的方式负责小区的各项服务工作。乡镇、管委会、社区指导业主大会根据物业服务企业提供的不同价位、质价相符的“菜单式”服务标准，通过投票选择合适的企业和服务标准，并签订服务合同。

2.聘请专业机构或专业人员。成立业主大会、选举业主委员会，由业主委员会根据小区居民的需求，聘请保洁、保安等专业机构或者专业人员，签订服务合同。

3实行居民自治。在社区居民委员会指导下实行居民自治，通过民情理事会、业主大会等平台，发动居民积极参与社区建设管理，实现居民自我管理、自我服务。

城投物业公司（国有）作为全县小区中无物业公司管理时的应急公司，其收支差额部分由属地乡镇政府和县政府给予补足。

（五）精简业主委员会备案手续

1.为简化业主委员会备案办理流程，备案材料精简至以下5项。

（1）备案申请表。

（2）由辖区乡镇人民政府、管理处（管委会）出具业主委员会成立的书面函告。

（3）业主大会召开和业主委员会委员选举的情况简介。

（4）管理规约。

（5）业主大会议事规则。

2.业主因故缺席业主大会的，业主委员会筹备小组发放表决票可以通过电话、微信、信函、送达四种方式征集。

（六）加大对物业企业的扶持力度

1.实行增值税“先征后等额补贴”政策，从2020年开始执行。

2.小区内物业公共用电按核表用电不递增的居民用电基准价格执行。

3.小区内物业公共用水价格按居民用水基准价格执行。

六、考核奖惩

（一）各责任单位的考核奖惩

1.县物业管理联席会议秘书处（办公室）每季度对各责任单位进行考核，各乡镇、管理处（管委会）和县直各有关部门的主要负责人为第一责任人，分管领导为直接责任人，根据各级（辖区）物业联席会议召开的日常工作和各整改主体责任部门落实情况，按如下标准进行考评扣分。对物业纠纷经物业联席会议协调，要求各职能部门按期整改的，依据评分标准进行打分。

（1）未能按期整改到位的，每出现一次，相应职能责任部门扣1分；

（2）对已下达整改通知的，限期整改到位的，相关责任单位整改力度不够，致使出现“二次通报”的，每处加扣1分 ，通报后仍未按规定整改到位，致使出现“三次通报”的，每处加扣2分，以此类推；

（3）因小区物业管理问题被市级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣3分，被省级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣5分，被国家级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣10分。

（4）鼓励物业企业创新，因管理项目创新、服务优质，经媒体正面报道且主管部门认定属实，市级每次加3分，省级每次加5分，国家级每次加10分。

（5）实行物业纠纷整改和年终目标考核、评先相挂钩的奖惩制度，对成效突出的单位、项目和个人予以奖励；对于物业纠纷整改不力和在整改期限内超时限的单位、项目和个人，取消年度评优评先资格，并严肃追究相应责任。

（二）物业项目考核奖惩办法

1.由辖区各乡镇人民政府、管理处（管委会）、社区、公安派出所、城管、住建部门联合组织开展对物业项目的考核工作，严格按照《安义县物业管理工作监督考核实施办法》执行。采取星级评定制考核：在考核评分70-79分的评定为一星级物业项目，80-89分的评定为二星级物业项目，90分以上的评定为三星级物业项目，评分细则及标准详见附件3、附件4。

2.由县财政每年安排80万元资金用于对星级物业项目进行表彰和奖励。

3.被评定为三星级物业项目的，可由房管部门直接推选，参加市优、省优、国优的评比，对评为市优项目的奖励1万元，评为省优项目的奖励3万元，评为国优项目的奖励5万元。

4.对得分在60分以下的物业项目，责令限期整改，对整改不到位的企业纳入失信黑名单，限制其在本县内承接物业服务项目，并予以通报。

附件：1.安义县物业管理联席会议制度

2.住宅专项维修资金应急使用申报程序

          3.安义县物业管理示范住宅小区标准及评分细则

          4.安义县物业服务企业（管理项目）基础工作与服

务效果考核评分标准

附件1

安义县物业管理联席会议制度

为切实加强对全县住宅小区的物业管理，成立安义县物业管理联席会议，负责全县物业管理工作的组织、协调和督促。召集人为县委、县政府分管住建的领导，成员为：县政府分管副主任、县公安局副局长、县法院副院长，县住建局、县财政局、县发改委、县公安局交警大队、县市场监督管理局、县城管局、县生态环境局、县信访局、县司法局、县卫健委主要领导，县供电公司、县自来水公司负责人，龙津镇、鼎湖镇、城市社区管委会主要领导。领导小组下设秘书处（办公室），秘书处（办公室）设在房管局，由帅水娥兼任秘书长，负责具体日常工作，并建立落实以下联席会议制度。

1.联席会议成员单位组成

物业管理联席会议由联席会议领导小组成员单位和社区居委会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表各方代表组成。

2.联席会议议事内容

主要协调各成员单位履行管理服务职责，解决管理服务中出现的问题，主要包括以下几方面：

（1）业主委员会不按时组织召开业主大会、业主委员会会议、补选业主委员会成员等不依法履行职责的问题。

（2）老业主委员会到届不按期组织换届选举、换届选举中对选举程序有争议等问题。

（3）因欠物业费造成的导致停电、停水等履行物业服务合同中出现的重大问题。

（4）物业企业或业主大会履行合同终止相关程序要求，选举业主委员会、选聘新物业企业接管物业项目等提前终止物业服务合同的问题。

（5）物业企业履行退出项目程序要求，在物业服务用房、业主档案、公共设施设备资料移交等物业企业退出和交接过程中出现的问题。

（6）治理小区业主违章私搭乱建、车辆乱停乱放、侵占道路等问题。

（7）治理小区业主圈占、破坏绿地，道路、绿化、排水设施的维修、养护等问题。

（8）治理小区业主私自拆改房屋墙体，破坏楼房结构等问题。

（9）治理环境卫生、环境卫生设施、乱堆杂物、饲养家禽宠物、房屋装修垃圾及大件生活废弃物等问题。

（10）破坏小区围挡、门禁、门卫室、供电、供水、供气、供热、消防设施、电梯等公共设施、共用设备问题。

（11）小区内路灯的养护、维修等问题。

（12）生活垃圾中转站、垃圾桶的维修等问题。

（13）需要协调解决的其他物业服务管理问题。

3.联席会议议事程序

（1）各级物业联席会议根据反映问题所涉及内容，负责组织相关部门，召开物业管理联席会议。

（2）物业联席会议各成员单位对所反映的实际问题认真研究，提出解决方案、制定具体措施，明确责任人及解决问题的时限。

（3）各级联席会议负责整理会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查。

（4）各乡镇、管理处（管委会）会同县房管局物业管理部门负责议定事项的督促、检查、落实，并将各单位落实情况以简报形式报送县政府。

4.联席会议工作要求

（1）联席会议成员单位应当按照议定的事项或会议纪要落实工作责任，按照明限要求解决，推动物业管理工作顺利开展。

（2）联席会议公章主要用于物业管理联席会议形成的会议纪要、决议、发布的公告等方面，但不具备法人实体资格。各乡镇应指定专人保管并建立用印记录制度。

附件2

住宅专项维修资金应急使用申报程序

一、按照以下程序提出应急使用住宅专项维修资金申请

由业主个人或业主委员会、物业企业以书面材料向社区、居委会提出应急使用住宅专项维修资金申请，申请材料包括：产权人、地址、维修部分基本情况、维修金额、图片、现状、联系方式等。

二、申报责任单位和公告

1.所在地的居委会、社区为申报责任单位。

2.在接到申请材料后，应当在所在地物业的主要出入口张贴公告，公告期限不少于2天。

3.以书面形式通知认定部门出具意见书认定。

4.在取得认定意见书2个工作日内提交至乡镇、管理处（管委会）召开物业管理联席会议讨论通过，对经联席会议决定不采取应急程序申报的应及时退回材料，做好业主的安抚解释工作。

5.组织申请人摇号摸球产生维修单位。

6.组织维修单位提交维修方案。

7.应急维修资金在2万元以上的，需实行审价制度，聘请第三方审计，出具审计报告，相关审价费用在其专项维修资金中列支。

8.组织申请人、维修单位签订维修合同。

9.县房屋维修资金管理中心在接到申请后，应当在2个工作日内作出是否同意申请决定，一经核准，立即向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

三、施工企业及审价机构

1.由县住建局审计部门建立应急施工企业和审价机构名录，名录内容包括资质等级、联系人及电话。

2.应急维修施工企业和审价机构名录实行动态管理，施工企业、审价机构有违规行为的，由县住建局和审计部门在网上公示其违规情况，并清出应急维修施工企业和审价机构名录。

四、应急资金的拨付公告

1.由县住宅专项维修资金管理中心负责拨付。

2.资金拨付前应当在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期限不少于2天。

3.应急维修资金的拨付应根据工程进度分期划转给维修单位。

4.应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。

五、施工验收

施工企业完成应急维修后应当申请工程验收。

1.由物业企业、业主委员会提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业企业、业主委员会、社区居委会联合组织验收。

2.由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居委会联合组织验收。

3.应急维修工程验收合格后，社区居委会将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期为15天。

六、建立档案

验收完成后，居委会按一户一档的形式建立档案，档案材料包括：业主申请书、联席会议决议、摇号材料、施工合同、审计报告、资金拨付证明、公示材料、验收登记表等。