东湖区育新学校紫金校区新建工程国有土地上房屋征收补偿方案

为做好育新学校紫金校区新建工程，经研究，决定对东湖区JC101-D01地块进行房屋征收，通过调查摸底，该地块需征收国有土地上房屋建筑面积约3191㎡，被征收户数10户。为做好该项目范围内国有土地上房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第214号令）、《南昌市人民政府关于进一步完善我市城区国有土地上房屋征收补偿工作的通知》（洪府字〔2019〕28号）、《南昌市旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收补偿方案（示范文本）》（洪府厅发〔2019〕113号）等有关规定，结合该项目实际，制定如下房屋征收补偿方案：

一、征收范围

东湖区育新学校紫金校区新建工程规划红线范围内（详见规划红线图）。

二、征收部门和征收实施单位

（一）征收部门：东湖区住房和城乡建设局

（二）征收实施单位：南昌市东湖区房屋征收与补偿中心

三、被征收人

征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。

四、征收补偿签约期限和搬迁期限

（一）征收补偿签约期限：自东湖区人民政府发布房屋征收决定公告之日起至2022年7月19日。

（二）搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起15日内。

五、征收补偿依据

（一）已登记城市私房、单位自管产房

在房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准；不动产权证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。未颁发不动产权证书的房屋，以房屋登记权属证书和土地使用权属证书及房屋登记簿和土地登记簿的记载为准。

非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以不动产登记簿记载的为准，无不动产登记簿的以房屋档案记载的为准。若不动产登记簿、房屋档案无记载的，其性质和面积由认定工作组进行调查认定，明确处理意见后上报东湖区人民政府批准同意：

1．不动产登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿。

2．不动产登记簿或房屋档案没有载明经营性面积的非住宅房屋，如只有一层并作为经营性使用的，可将为经营服务需要分隔出的试衣间、厕所等一并认定为经营性非住宅面积，由认定工作组根据现场勘察情况明确认定意见。

3．多层的非住宅房屋的经营性面积，由认定工作组根据现场勘察情况明确认定意见。

（二）未登记建筑

被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续，由认定工作组进行调查，认定并明确处理意见后上报东湖区人民政府批准同意。

六、征收补偿、补助及奖励

对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置等补偿。

（一）征收私房非住宅

1．房屋补偿：对已取得不动产权证书或房屋、土地两证齐全的非住宅房屋，实行货币补偿方式或实物安置；

（1）货币补偿：由依法选定的房屋征收评估机构依据被征收房屋权属登记和土地使用权属登记等情况，按规定评估确定；

（2）实物安置：对符合实物安置条件的非住宅房屋，按照“同时点评估（双向评估）、等值置换、互找差价”的原则，在青山湖西岸七里嘉和小区安置。户型（面积）：详见户型平面图。户型根据实际安置情况，以市城乡规划局审核为准；实际安置面积以房屋登记部门发证测量为准。

2.装饰装修补偿

由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

3．搬迁补偿

按5元/平方米或委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。

4、停产停业损失补偿

(1)给予经营性停产停业损失的条件

    ①被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。

    ②有合法、有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋。

    ③已办理税务登记并具有税赋核定凭证。

    (2)经营性非住宅房屋停产、停业损失补偿标准

    ①被征收人选择货币补偿的，一次性按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。

    ②被征收人选择现房产权调换的，一次性给予6个月停产停业损失费用。

    ③被征收人选择期房产权调换的，在规定或约定的临时安置期限内，按照停产停业损失标准支付停产停业损失。

    经营性非住宅停产停业损失费用标准：由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定，协商不成的可委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。对于已出租他人使用的，也可按照前三年月平均租金确定。

    5、临时安置补偿

征收非经营性非住宅房屋，临时安置补偿标准按照征收私房住宅临时安置补偿方式和标准每月17元/㎡给予补偿。

6、逾期临时安置费：       

 A、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。

 B、临时过渡期，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月；过渡期从搬迁交房之日起计算。

7、提前签约奖励

    为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在2022年9月2日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：户建筑面积100平方米以内的每提前一天，经营性非住宅每户按每平方米20元奖励，其他非住宅每户按每平方米10元奖励；户建筑面积100平方米（不含）以上的每提前一天，经营性非住宅每户按2000元奖励，其他非住宅每户按1000元奖励；经营性非住宅最高奖励每户不超过60000元，非经营性非住宅最高奖励每户不超过30000元。

    8、整栋提前搬迁奖励

    为鼓励被征收人相互促进、相互帮助，对整栋提前搬迁的，根据实际情况设立整栋提前搬迁奖，原则上3000元／户。

9、税费减免

根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005] 45号）和《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012] 82号）的有关规定，被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；自下发征收决定之日起1年内重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。

（二）征收设有抵押权的房屋

1．抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。

2．抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

七、有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器迁移补偿

1．有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。

2．固定电话迁移按每户128元补偿（凭征收时仍在使用的电话缴费单办理）。

3．宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）。

4．分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元。

5．电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套400元。

八、房屋重置价

九、住房保障和民生保障

（一）被征收人符合保障性住房申请条件的，可按规定申请住房保障。

（二）被征收居民迁出原户籍地后的义务教育入学，可选择继续在原户籍、家庭住址所在地就近入学（征收补偿协议三年内有效，推算截止时间为入学的3月31日），或在安置房所在地就近入学，也可在被征收人租赁房屋附近相对就近由教育部门统筹安排学位。

（三）对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由安置房所在地民政部门审查核定发放最低生活保障金。

（四）因征收迁入的居民与安置房所在地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则在安置房所在地参加城乡居民合作医疗保险。

十、安置房楼层选择规定

被征收人在征收补偿签约期限内签约并在约定的搬迁期限内搬迁完毕的，根据被征收房屋的户型、面积及层次，结合安置房实际情况按先搬先选房的原则安置；对烈属、60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据本人要求，给予适当照顾。

十一、办理搬迁、补偿安置手续的程序

（一）凡搬迁完毕的被征收人，须保持房屋结构完好，并自行锁好门窗。请携带房屋凭证（房屋产权证、确权单）、征收通知书，来现场办公点办理补偿安置手续，领取搬迁序号。

（二）选择货币补偿的，凭搬迁序号和合法身份证明，由房屋征收部门组织办理有关手续。

（三）征收补偿工作办公点：渊明北路148号。

十、房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请东湖区人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由东湖区人民政府依法申请强制执行。

2022年6月20日