《进贤县商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》政策解读
为加强和规范商品住宅专项维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，维护业主合法权益，我县印发了《进贤县商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》（进府办规【2024】2号）（以下简称《细则》），现解读如下。
一、《细则》制定背景和依据
维修资金是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。及时出台《细则》有助于进一步提升维修资金使用审核流程监管、信息公开水平，有助于推动维修资金使用审核工作标准化、规范化、透明化。
《细则》主要依据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房【2015】10号）、《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》（南昌市人民政府令第163号）、《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》（洪住建字【2023】9号等有关规定，结合工作实际和各相关部门意见建议，经过多次修改完善。
二、《细则》的主要内容
《细则》主要围绕维修资金的使用审核程序、使用范围、申请条件、监督管理等方面进行了规范。
（一）明确了维修资金的使用范围。《细则》规定，维修资金主要用于商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新，包括电梯、消防、给排水、外墙等。同时，明确了不得使用维修资金的情形，如擅自改变房屋结构、增加住房使用面积等。
（二）规范了维修资金的使用申请程序。《细则》要求，使用维修资金应由业主委员会或受委托的物业服务企业提出申请，并报项目所在地社区居民委员会备案。对于未成立业主委员会且未聘请物业服务企业的情况，可由社区居民委员会或物业管理委员会代行业主委员会职责。申请人需对使用申请的真实性、必要性和资金用途的合理性负责。
（三）规定了维修资金的使用审核标准。《细则》指出，维修资金使用申报项目预算资金达到一定数额的，应委托审价单位进行预算审价。同时，鼓励推行公开招标方式选聘施工单位，鼓励推行工程监理等监督机制。对于使用方案或项目预算的重大调整或增加，需经县住房保障中心同意后重新组织业主表决。
（四）强化了维修资金使用的监督管理。《细则》要求，维修资金使用应分次进行公示，确保业主知情权。业主表决采用线上和线下相结合的方式，确保表决结果的公正性和真实性。县住房保障中心应建立维修资金使用档案，加强档案管理，并加强对维修资金使用情况的监督检查，对违法违规行为进行查处惩戒。
三、《细则》的要点说明
1、关于使用门槛。《细则》按照2021年实施的《中华人民共和国民法典》规定，明确将维修资金使用门槛由原来的“双三分之二”（面积、人数）参与表决并同意调整为“双三分之二”参与表决、“双过半”同意，降低了维修资金使用标准，有助于提高维修资金使用效率。
2、关于表决方式。《细则》指出业主表决采用线上征求意见的方式完成,线下征求意见作为表决工作的补充方式,线下表决一律采用手持式居民身份证阅读机器(简称“PDA机器”)刷业主本人身份证进行表决。采用两种表决方式合并统计表决结果。业主为单位或其他无法线上征求意见且无法线下使用PDA机器表决的,申请人在核实业主身份信息后,可采用纸质签名表加盖单位公章或业主手印的方式进行表决。
3、关于应急维修。《细则》明确六种影响房屋安全使用，经县住房保障中心核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
4、关于现场勘察。《细则》提出各区应当在受理项目申报后3个工作日内到项目现场勘察，对项目公示情况以及维修部位等情况进行确认，出具勘察报告，勘察人员不少于2人。
5、关于验收决算。《细则》明确维修工程竣工后，申请人应当及时组织相关各方对工程量及工程质量进行验收，验收人员原则上不少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%。同时，工程验收合格后，申请人要按照工程量情况作出决算书，业委会或者社区居委会，或者其委托的专业性社会中介机构应当对工程决算进行审核，出具审核证明，防范违规虚报使用等问题。
四、专业术语解读
1、住宅专项维修资金：指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2、共用部位：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3、共用设施设备：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
