南昌住房公积金贷款管理办法

 

第一章  总  则

 

第一条 为规范住房公积金贷款行为，支助缴存住房公积金职工购（建）自住住房，改善居住条件，根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》及《贷款通则》等有关规定，结合南昌市实际，制定本办法。

第二条 住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）是指以住房公积金为资金来源，向正常缴存住房公积金职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项个人住房贷款。

第三条 南昌住房公积金管理中心（以下简称管理中心）为南昌市行政区域内公积金贷款的管理机构。管理中心负责编制公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告、审批公积金贷款的借款申请、监督公积金贷款的借贷和结算。管理中心下设的业务网点、分支机构依据管理中心授权受理、审批公积金贷款。

管理中心遵循效益性、安全性、流动性的原则发放贷款，并按照审贷分离、分级审批的原则建立贷款管理制度。

第四条 管理中心委托南昌住房公积金管理委员会（以下简称管委会）指定的商业银行（以下简称受委托银行）办理公积金贷款、结算、归还手续。管理中心和受委托银行签订《住房公积金贷款委托合同》，明确各自的权利、义务、责任。

受委托银行办理的公积金贷款业务，须接受管理中心和人民银行的监管。

第五条 受委托银行应严格按照签订的《住房公积金贷款委托合同》及相关操作规程办理公积金贷款业务，在此基础上形成的公积金贷款风险由管理中心承担。

第六条 除上述已界定各方外，对本办法提及其他各方界定为：

贷款人指受委托银行；

借款人是指向管理中心申请公积金贷款的职工；

抵押人是指为公积金贷款提供住房抵押的借款人或第三人；

保证人是指有能力为借款人提供保证的法人单位；

房屋建设单位是指房屋开发公司、有土地使用权的自建房单位。

 

第二章  贷款对象和条件

 

第七条 凡在南昌市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房并按《南昌住房公积金缴存管理办法》（以下简称《缴存办法》）缴存住房公积金的职工，均可申请公积金贷款。

第八条 借款人应同时具备下列条件：

（一）具有本市城镇常住户口或有效居留身份，且具有完全民事行为能力。持有效居留身份的还须提供原居住地的户籍证明；

（二）有较稳定收入、信用良好，有偿还贷款本息能力；

（三）借款人或共同借款人至申请公积金贷款时已按《缴存办法》连续足额缴存住房公积金六个月（含六个月）以上，且对本次申请公积金贷款项目尚无提取使用过本人帐户内的住房公积金；

（四）公积金贷款用于购买自住住房的，必须有合法的购房合同或协议；用于建造、翻建、大修自住住房的，必须有相关规划、土地管理部门的批准文件；

（五）具有符合规定的购买、建造、翻建、大修房屋一定比例的首付款或自有资金；

（六）同意按管理中心认可的担保方式进行担保；

（七）法律、法规规定的其他条件；

（八）异地缴存住房公积金的职工申请公积金贷款办法，另行制定。

第九条 借款人的配偶作为共同借款人，应当承担偿还公积金贷款的连带责任。

借款人的直系亲属或同户成员也可以作为共同借款人，共同承担公积金贷款的偿还责任。

第十条 借款人还清公积金贷款，且在借款期间无不良信用记录的，若借款人及其配偶再次购买自住住房，自贷款结清之日起按《缴存办法》连续足额缴存住房公积金2年（含2年）以上的，仍可以按规定申请公积金贷款。

不良信用记录是指在借款期间有连续三期或累计六期(含六期)以上未还款的记录。

第十一条 借款人申请公积金贷款额度不能满足购（建）自住住房需要时，可同时向受委托银行申请商业性个人住房贷款。公积金贷款与商业性个人住房贷款结合形成组合贷款。组合贷款抵押权的受益人为管理中心和发放商业性个人住房贷款的受委托银行。

 

第三章  贷款额度、期限及利率

 

第十二条 公积金贷款额度由管理中心依据借款人所购（建）房屋区域、房价、公积金缴存状况、公积金账户余额、还款能力等情况综合确定，且应同时符合以下规定：

（一）公积金贷款额度不超过规定的贷款最高限额；

（二）首付款或自有资金不得低于规定的首付款比例。

本条款中的首付款比例、公积金贷款最高限额，由管理中心拟定，报经管委会批准后执行。

第十三条 公积金贷款期限应符合以下规定：

（一）购买商品房、经济适用住房，最长贷款期限不超过30年；购买二手房或建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限不超过20年（二手房同时不超过所购房的剩余房龄）；

（二）公积金贷款期限加借款人申请贷款时的年龄不能超过借款人法定退休年龄后5年。

第十四条 公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。公积金贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。

公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；公积金贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年的1月1日开始按相应利率档次执行新的利率。

 

第四章  贷款程序

 

第十五条 符合公积金贷款条件的借款人可向管理中心提出申请，填写《南昌住房公积金贷款申请审批书》并如实提供下列资料：

（一）借款人及共同借款人合法身份证明、户口簿、婚姻状况证明、经济收入证明、共同还款责任承诺书；

（二）有效的首付款或自有资金证明；

（三）购（建）住房的合法合同或有效批准文件；

购买商品房的，提供经房地产管理部门备案的购房合同。

购买二手房的，提供房地产交易部门成交通知书、房屋所有权证和有效的房屋抵押价值评估报告等。

建造、翻建或大修自住住房的，提供有关部门的批准文件和有效的房屋抵押价值评估报告、房屋所有权证、土地使用证、项目工程造价预算等。

有效的房屋抵押价值评估报告是指由管理中心认可的房屋评估机构出具的评估报告。

（四）管理中心要求提供的其他资料。

第十六条 管理中心自受理贷款之日起对借款人进行资格认定，在3个工作日内做出准予贷款或不准予贷款的审批意见，并通知借款人。

由保证人提供保证担保的，借款人应先将公积金贷款申请、有关担保证明材料交予保证人，保证人同意提供担保的，再办理相关手续。

第十七条 公积金贷款发放实行轮候制。当申请借款的金额超出贷款资金的可供额度时，借款人可向管理中心办理预申请手续，待贷款资金达到可供额度时，由管理中心按照受理预申请时间的先后顺序办理审批手续。对首次申请公积金贷款的，优先办理审批手续。

第十八条 管理中心准予贷款的，借款人及共同借款人到受委托银行办理相关贷款手续。贷款手续办结后，受委托银行返回相关借款资料，由管理中心复核后，及时划拨贷款资金。

各受委托银行办理贷款手续时，应在人民银行个人征信系统对借款人及共同借款人的信用情况进行跟踪核查。

 以上贷款手续应在7个工作日内办理完毕，若因故在7个工作日内未办完贷款手续的，经管理中心领导批准，可以延长办理时间，但最长不超过5个工作日，延期原因由管理中心告知借款人。

第十九条 受委托银行应按《借款合同》约定发放公积金贷款。购买商品房的，将贷款资金直接转入售房单位的约定账户；购买二手房的，将贷款资金划转到保证人在受委托银行开立的账户；建造、翻建、大修自住住房的，以银行转账方式将贷款资金划转给保证人或施工单位。

 

第五章  贷款担保

 

第二十条 借款人申请公积金贷款应提供担保。根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法），公积金贷款担保的方式有：保证加抵押、阶段性保证加抵押、抵押、质押。

（一）保证加抵押是指保证人在借款人借款期间承担连带保证责任,且借款人应将所购(建)的住房办理抵押登记。同时，管理中心、保证人和受委托银行三方须签订合作协议，保证人按合作协议的约定向管理中心缴纳保证金。

  1、在保证期内，借款人未按借款合同约定的期限偿还借款的，由保证人向管理中心偿还贷款。保证人承担保证责任后，依法可向借款人追偿；

2、因保证人合并、破产等原因造成担保失效，借款人应重新办理担保手续。涉及担保的责任范围及担保物处置的，按《担保法》的规定执行；

3、借款人应当将住房总价值设定全额抵押。如为组合贷款的，房屋价值按贷款组合比例同时向管理中心和发放商业性个人住房贷款的受委托银行设定抵押；

4、抵押期内，借款人不得将抵押房产擅自转让、变卖、赠予或再次抵押，借款人对设定抵押的房产负有维护、保养、保证完好无损的责任；

5、借款人还清全部贷款后一个月内，抵押人应在原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。

  （二） 阶段性保证加抵押是指在借款人取得所购住房产权证和办妥抵押登记之前，由房屋建设单位承担阶段性连带责任保证。同时，管理中心、受委托银行和房屋建设单位三方须签订合作协议，房屋建设单位按合作协议的约定向管理中心缴纳保证金。房屋建设单位在办理抵押登记手续后，可向管理中心申请解付保证金。抵押相关事宜参照本条第（一）款3、4、5项的规定办理。

（三）抵押是指借款人在购（建）自住住房时，可以用其他拥有房屋所有权的住房设定抵押。在办理公积金贷款手续时应向管理中心出具有效的房屋抵押价值评估报告，抵押值最高不超过抵押住房评估价的70%。抵押相关事宜参照本条第（一）款3、4、5项的规定办理。

（四）质押是指借款人用国债凭证、银行定期存单质押设定质押担保，并将票据及止付冻结凭证交管理中心保管。质物票面金额不得低于借款金额。借款人还清借款本息后，管理中心将质物凭证退还借款人。

第二十一条  抵押期内，如发生担保责任范围以外的抵押物毁损，除不可抗力因素外，借款人应承担毁损责任。

 

第六章  贷款偿还

 

第二十二条 借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还公积金贷款本息。

第二十三条 公积金贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；一年期以上的公积金贷款，借款人可以选择下述一种还款方法，按月偿还贷款。

（一）等额本息还款法：即在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其计算公式为：

 

 

 

 

 

 

 

还款总期数

                     月利率×（1+月利率）

每月还款额＝     ———————————————— ×贷款本金

还款总期数

（1+月利率）        -1

 

（二）等额本金还款法：即在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随已偿还的本金逐月递减，其计算公式为：

 

                 贷款本金

每月还款额＝    —————  +（贷款本金－累计已还本金）×月利率

                还款总期数

（三）管理中心公布的其他还款方法。

第二十四条 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期。借款人应在借款合同载明的每月还款日到受委托银行以现金方式偿还贷款本息或委托银行通过信用卡、储蓄卡、储蓄存折等方式代扣。

第二十五条 借款人需要提前偿还全部或部分贷款本息的，应以书面形式提出申请，在征得有关当事方同意并经管理中心批准后，到受委托银行办理相关手续。

提前偿还全部贷款的，借款人应当归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。

提前偿还部分贷款的，受委托银行与借款人应当以书面形式变更借款合同相关条款或另行签订补充协议，由受委托银行根据变更后的贷款期限、当日的同档次公积金贷款利率和贷款余额重新计算出剩余期限内的每月还款额。变更后的贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。

第二十六条 因借款人在还款期内死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力、离婚或有其它法定原因需要变更借款人的，经管理中心和受委托银行同意后，依法进行借款合同等贷款要件的变更。借款合同未变更以前，原借款合同继续有效。

 

第七章  贷款监督

 

第二十七条 管理中心工作人员在公积金贷款管理中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，管理中心依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 房屋建设单位出具虚假购房合同骗取公积金贷款的，经查证属实，管理中心和受委托银行有权提前收回公积金贷款，并追究房屋建设单位相关法律责任。

房屋建设单位、借款人及抵押人未按合同约定及时办理抵押物登记手续的，管理中心不予办理公积金贷款的发放；已经发放的公积金贷款，管理中心将提前收回。

对已办理了抵押物登记手续，但所办抵押手续不符合规定或无效的，管理中心将中止公积金贷款的发放或提前收回已发放的公积金贷款。同时，依据《城市房地产抵押管理办法》对责任方追究责任。

第二十九条 借款人在还款期间出现下列情形之一的，管理中心和受委托银行将中止公积金贷款的发放或者要求借款人提前偿还全部公积金贷款，并依法追究借款人的法律责任：

（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；

（二）借款人累计六个月不履行还款义务的；

（三）保证人违反保证合同或者丧失承担连带保证责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新的保证或重新提供抵押物（质押物）的；

（四）借款人擅自改变公积金贷款用途，不按照借款合同规定用途使用公积金贷款的；

（五）未经保证人或管理中心同意，借款人将已设定抵押或质押的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

（六）借款人拒绝或阻挠管理中心、受委托银行和保证人对公积金贷款使用情况进行监督检查的；

（七）借款人在还款期内死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力或其他法定原因，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还公积金贷款本息或无力偿还公积金贷款本息的。

 

第八章   附  则

 

第三十条 本办法由南昌住房公积金管理中心负责解释。

第三十一条 本办法自2006年9月1日起实施，原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。