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关于市十六届人大四次会议第055号建议答复的函

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洪住建提〔2024〕60号

杨雨晨代表:

您提出的《安置房物业管理存在问题及建议》收悉,现答复如下:

建议一:加强物业投入与管理。

您的这个建议是大家所关注的,也是我们努力的方向。根据《南昌市物业管理条例》规定,物业服务管理属市场化行为,是业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行服务管理和交费、监管等。因此,我局作为物业管理主管部门从培训、监管方面加大力度。一是抓住“关键少数”对物业经理进行培训。小区管理水平高不高,主要看物业经理素质高不高。我局每年对住宅物业小区物业经理至少组织一次教育培训,提高其政策法规水平和管理能力素质。二是用好“关键措施”加强物业企业监管。2018年国家取消物业服务企业资质管理后,我市系全省较早出台物业服务企业信用监管政策的城市,也是全省第一个公布物业服务企业信用评价结果的设区市。公布了2021年度和2022年度物业服务企业信用信息评价结果,推动形成优胜劣汰的市场环境。三是聚焦“关键小事”对物业服务“双公开”进行督查。为从源头解决因服务信息不对称、收费不公开、服务工作不透明,而引发矛盾纠纷问题,2023年我市住建部门对1069个住宅物业小区的物业服务和费用收支“双公开”工作开展督查。该做法在住房城乡建设部官网上以“办好群众身边的‘关键小事’”为题宣传。2024年,我局将进一步加大督查力度,建章立制,形成管理长效。

建议二:引入第三方机构参与管理的答复。

这个建议正符合当前推进的基层党建引领基层治理工作。2022年,省、市成立城市基层党建引领基层治理工作领导小组,市委组织部等部门印发《关于深化城市基层党建引领基层治理的工作方案》,基层党建引领社区物业治理是其中重要内容之一,进一步明确了基层党组织对业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业党组织的领导,进一步推进“街道吹哨、部门报到”工作机制,由街道党(工)委统一协调,相关部门联动执法,协调物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

建议三:积极推动居民参与

您的这个建议是当前物业管理活动中的关键问题,因为业主是物业服务合同的甲方,是物业管理工作的主要当事人,业主自治能力的强弱,决定选聘的物业服务企业的质量好坏,决定签订的物业服务合同的质量好坏,决定物业服务管理的质量好坏。2022年,省住建厅会同我局开展了业主委员会成立和运行调研工作,当年底印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,我局在转发省厅规则的同时,印发《南昌市物业管理委员会组建程序(试行)》,对暂时不具备成立业主委员会条件的,推动组建物业管理委员会,完善业主自治制度,增强业主自治能力建设。

补充建议:推动安置房维修资金缴存,利于今后安置房维修养护

您的这个建议符合房屋安全使用管理要求,但由于安置房的产权较为复杂,现有法律法规仅有国有土地上商品房小区住房维修资金管理规定。近几年,我局对安置房小区物业管理情况开展了调研,查找了影响物业管理的问题“部分小区交付仅四、五年,陆续出现电梯不能正常运行、地下管道塌陷堵塞、房屋外墙脱落等问题,由于工程质量问题在质保期内没有得到及时整改,且没有足够的维修资金(农房拆迁安置房没有进行产权登记,因而没有交存住宅专项维修资金;城镇房拆迁安置房住宅专项维修资金从2019年3月按照新规定才开始交存,资金量相比商品房小区很少)。这些问题,极易转嫁为物业管理矛盾纠纷,影响后续长效物业管养工作”并提出了相关意见建议“对在建的安置房小区项目,应重新审视规划方案,尽量优化;加大建设成本投入,提高建设标准和质量水平,并依托不动产登记手段依法依规交存专项维修资金,利于持久物业管养工作。”同时,市住建综合服务中心住房资金归集科在加强调研,借鉴兄弟省市经验做法,提出针对性解决办法。

下一步,我局将针对物业服务管理发展实际,加强调查研究,建立健全物业服务行业监管措施,促进我市物业服务水平整体提升。


南昌市住房和城乡建设局

2024年4月11日

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