洪住建提〔2024〕73号
刘恒军委员：
您提出的《关于规范空置房物业费减免收取的建议》收悉，现答复如下：
建议一：紧抓核心问题，打造红色物业。
您的这个建议是我市推进基层党建引领社区物业治理的重要内容之一。近年来，在市委组织部指导下，我局联合民政等部门积极推动物业管理融入基层组织建设，督促指导各县区扩大业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业党的组织和工作覆盖，充分发挥党员先锋模范作用，形成社区治理合力。经统计，2023年在我市实施物业服务的物业服务企业数1004个，建立党组织的物业服务企业数850个，党组织覆盖率85％；已成立业主委员会小区数422个，建立党支部或党小组的业主委员会数387个，党组织覆盖率92％；831个小区的物业服务企业和业委会党员负责人与社区党组织成员“双向进入、交叉任职”；816个社区建立党建引领下的居委会、业委会、物业服务企业协调共治机制，共协商解决物业问题1095件。
建议二：制定修订《条例》，完善法规政策。
关于部分地区已有空置房屋物业费减免政策的问题，据全国人大常委会法制工作委员会审查认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，实施减免政策，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。考虑到物业费是通过合同双方约定，全体业主选聘物业服务企业对小区公共区域提供服务管理，费用由全体业主分摊，属于合同行为，受合同法保护，这与业主是否入住专有部分并无直接相关性。
建议三：制定服务标准，实行合同履约。
您的这个建议是广大居民所关心的问题，也是我们研究努力的方向。当前，我市所使用的物业服务标准主要是，中物协印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。2023年4月，省物协草拟并征求了《江西省物业服务星级标准（征求意见稿）》意见，目前尚未印发。针对物业管理服务新特点新要求，2021年6月，我局指导市物协印发了《新版前期物业服务合同(示范文本)》，新增加了《中华人民共和国民法典》、《市房管使用安全条例》等相关规定，并增加了基层党建、垃圾分类、养犬、禁燃禁放、消防服务等内容，使物业服务合同适应新形势要求。下一步，在省里出台物业服务等级标准后，我局将会同市物协修改完善我市物业管理服务标准。
建议四：开展试点示范。
为贯彻落实南昌市《南昌市关于深化城市基层党建引领基层治理的工作方案》部署要求，我们坚持“行业引导、示范引领”，制定创建“红色物业”项目工作方案，完善创建标准，以点带面，促进全市物业服务水平整体提升。2022年，我市有2个小区被中央文明办秘书局、住建部办公厅（全国100个，江西3个），6个小区被省住建厅（全省40个）公布为“加强物业管理，共建美好家园”典型案例，市级“红色物业，美好家园”示范项目30个。2023年我市有12个小区被省委组织部、省住建厅确定为“红色物业小区”。为有效发挥示范引领作用，持续推进城市基层党建引领社区物业治理工作，我们公布了“红色物业，美好家园”示范项目经验做法，在各县区培育挖掘和宣传推广，供学习借鉴，大力推动城市基层党建引领社区物业治理提质增效，让我市物业服务水平步上新台阶。
南昌市住房和城乡建设局
2024年6月11日
赣公网安备 36010802000056号
