县房管局2019年工作总结与亮点

及下一步工作打算

今年以来,县房管局全面贯彻落实县委、县政府各项重大决策,立足行业管理职能,创新方式方法,稳步落实房地产市场调控措施,全力服务征收安置,不断强化物业管理,积极构建住房保障体系,各项工作均取得积极成效,现将今年的工作总结及明年的工作打算汇报如下:

一、服务房屋征收工作大局

根据《2019年度县城控规区与重点项目用地上房屋和附属物征收工作实施方案》(南蓝发〔2019〕1号)文件精神,全年房屋征收目标为165万平方米,截止2019年11月14日,共完成房屋拆除面积66.08万平方米,完成全年目标任务的40%;其中重大重点项目完成25.11万平方米,完成全年目标任务的33.2%。

根据《南昌市人民政府办公厅关于下达2019年度棚户区改造房屋征迁任务的通知》(洪府厅字〔2019〕171号)文件精神,市政府下达我县2019年棚户区改造房屋征迁任务30万平方米,截至目前我县已完成32.14万平方米,提前完成市政府下达的年度任务。

高层推动营造氛围。2019年3月15日组织召开了县区房屋征收工作动员大会,对全年房屋征收工作进行了动员部署;3月29日、6月14日、9月10日,组织召开三次县区房屋征收工作现场会。通过动员会、现场会等高层推动,逐步营造你追我赶的征收氛围。

积极探索完善程序。根据巡察整改要求,也为了更加规范房屋征收工作,积极学习、探索,在规范房屋征收流程、落实房屋征收责任、强化房屋征收纪律等方面进行了一系列的完善,先后发布了《关于重申房屋征收补偿资金申报复核工作要求的通知》、《关于强化房屋征收丈量工作纪律的通知》、《关于进一步明确房屋征收流程、任务、职责的通知》。另外组织到高新区进行考察学习,目前正在探索如何完善房屋征收丈量工作。

为进一步规范集体土地上房屋征收补偿安置工作,防范廉政风险,就明确责任主体、规范调查认定、完善申报材料、重申纪律要求等方面起草了《关于进一步完善集体土地上房屋征收补偿安置工作的若干规定》(征求意见稿)。

全盘谋划进展有序。通过现场调研、反复研究,按照“围绕项目推进抓征收、围绕产城融合抓征收、围绕市容市貌抓征收”的总体思路,经县委常委会研究通过,制定了《2019年度县城控规区与重点项目用地上房屋和附属物征收工作实施方案》,对2019年度房屋征收工作进行了全盘谋划。

二、积极落实住房保障政策,服务民生

率先实现保障房上市。根据国家、省市文件精神,申请人购买经济适用住房满5年,已缴清经济适用住房购房款、相关税费、银行按揭贷款本息等费用并征得其他共同所有权人的同意可以向政府申请上市。我局积极与财政、国税、自然资源(不动产)、乡镇等单位对接经适房上市工作,同时为方便老百姓办理经适房上市业务,我局开通绿色通道安排专人负责办理经适房上市业务。截至目前已298户经适房上市申请业务。

同时按照上级要求,需优先做好城镇特困人员、低保对象、支出型贫困低收入家庭、优抚对象、老弱病残、军队退役人员等群体的住房保障工作。我科室针对符合住房保障条件的城镇特困人员城镇低保对象、城镇支出型贫困低收入家庭、60岁以上老年人、残疾人、优抚对象、“两参”人员、计划生育特殊困难家庭、见义勇为等各类先进模范人物、建档立卡贫困户、军队退役人员、青年医生、青年教师、环卫工人、公交司机共15类住房困难家庭申请经适房上市,采取价款减免措施,减免40%的价款,平均每户减免1.5万余元,极大的减轻了住房困难家庭经适房上市补缴价款的压力,截至目前共办理32户住房困难家庭经适房上市申请业务,共减免价款38.85万元。

提高住房租赁补贴标准。根据上级文件规定:“城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主,各地要结合当地住房市场租金水平、人均住房面积等情况,合理确定租赁补贴标准和补贴面积,建立健全租赁补贴制度,并动态调整。”我县住房租赁补贴标准仍采用2009年制定的廉租住房租赁补贴标准这个标准已不符合我县经济社会发展水平和“逐步提高住房租赁补贴水平”的政策要求。为此我局制定了新的住房租赁补贴标准,将住房租赁补贴保障面积由人均13m2调整到人均15m2;将城镇低保住房困难家庭的租赁补贴标准由5元/m2/人/月调整到10/m2/人/月;城镇低收入住房困难家庭的租赁补贴标准由3.5元/m2/人/月调整到7元/m2/人/月,并通过了县政府常务会议的批准,新标准自2019年二季度开始实行。

开启微信、支护宝二维码等多元化的收费模式。自2010年廉租住房实物配租开始收缴租金、物业费以来,我科室收费人员长期采用现金的收缴方式收取租金、物业费,随着我县所有的公租房已全部分配到位,现金的收缴方式不仅工作量大且存在安全隐患,更不能满足租户多元化的缴费需求。为此,在局领导的调度下,在上饶银行和县财政部门的大力支持下,于2019年5月20日在小蓝综合性住宅小区首次实现了微信、支护宝二维码缴费并免除了相关的手续费。

深入开展住房保障领域漠视侵害群众利益专项整治活动。

为深入贯彻落实国家和省、市住房保障政策精神,大力整治住房保障领域漠视侵害群众利益行为,坚决纠正不正之风,严厉查处腐败问题,参照南昌市整治方案,结合我县实际,制定了《南昌县住房保障领域侵害群众利益突出问题专项整治方案》,成立了工作领导机构,并召开了专项整治工作部署会,同时在保障性住房小区张贴公布了举报电话和举报邮箱,发放住房保障工作监督问卷调查表,建立了问题台账表,明确了任务要求和整治工作时间节点,坚持抓早抓小、边摸排边整改,做到立知立行立改,切实把专项整治抓紧、抓实、抓出成效,截至目前为止上述17个问题已全部整改到位。

三、加大房地产市场监管力度

截至11月15日,新建商品房销售301.84万平方米,与上年同比下降19.86%,销售金额232.85亿元,与上年同比下降18.54%。其中新建商品住房销售22412套,与上年同比下降28.04%,销售面积233.39万平方米,与上年同比下降25.96%,销售均价6958.41元/平方米,与上年同比下降0.06%;非住宅销售68.46万平方米,与上年同比上涨11.46%,销售金额70.15亿元,与上年同比上涨5.68%,销售均价10246.74元/平方米,与上年同比下降5.18%。

整治市场秩序。强化房地产市场监督管理,整治房地产市场乱象,通过实行违规企业“黑名单”、约谈等制度,进一步规范开发和中介等房地产企业经营行为,依法监管,保护房地产企业生产经营积极性和合法权益,确保房地产市场长期健康、稳定发展。

严明预售许可。在商品房预售许可中严格执行国家宏观调控政策,截止至10月底共发放预售许可证91个,全县批准新投入市场的商品房上市面积297.27万平方米,与上年同比下降7.86%;其中新建商品住房230.14万平方米,与上年同比下降10.77%。

完善网上备案。新商品房网签系统全面上线,及时掌握全县房地产开发楼盘的销售情况,房地产的市场动态,为市场监管做好充足的准备。以房地产市场秩序整治为契机,全面加强房地产项目手册网上备案的督办,加强备案价格及限购条件的监管。

四、创新便民利民服务举措

贯彻落实国务院“放管服”工作要求,着眼于企业和群众“少跑腿、好办事、不添堵”,我局与县不动产登记中心、县税务局通过整合业务窗口,优化业务流程,实现了“一窗受理、内部流转、并联审批”集成服务,当天即可走完相关办证流程。在全市三县一区率先上线存量房资金托管系统,规范完善资金托管流程、手续,避免了交易风险,保障了资金安全,实现了“凭证领钱、钱证两清”,存量房交易“即办即结”率达100%。我局共办理了新建商品交易9816件,面积895759.23平方米;存量房交易8489宗,成交面积884968.49平方米。  

   五、创新物业管理举措

为深入推进住宅小区物业管理体制机制创新,助力推动“美丽昌南·幸福家园”和城市功能品质提升三年行动,打造宜居平安和谐小区,我局积极推进物业管理工作规范化、长效化发展。

一是抓物业管理的意识增强,主动把物业管理工作纳入日常议事内容,职责内工作,调度研究安排。二是抓物业管理的办法增多,乡镇、部门按照县里工作的要求,开动脑筋,相继出台了年度物业管理工作方案、考核监督办法、具体工作措施。例如八月湖街办、莲塘镇、银三角管委会等建立了物业管理工作日报表,每日汇总各社区物业管理开展情况,并在工作微信群内发布,晒工作,比业绩、比学赶超。具体工作概括起来主要有“八个两”。

(一)两立

1、建立了县、乡镇(街道)、社区三级物业管理机构。县里建立了物业管理联席会议领导小组,由县委副书记担任组长,常务副县长、分管副县长担任副组长,相关职能部门和乡镇、街道、管委会(管理处)的主要负责同志为成员,高规格地组织领导、研究推动全县物业管理工作。领导小组下设办公室,抽调了八个部门的同志集中办公,团县委书记魏松林同志任办公室常务副主任,具体牵头负责日常工作。有关乡镇、街道、管委会(管理处)均建立了物业管理办公室,明确了分管领导,落实了专兼职人员,确立了具体职责。各社区均建立了物业管理工作站,落实了专兼职人员,确立了工作职责。县、乡镇、社区三级都挂起了物业管理牌子,做到了有机构管事,有人员干事,有具体职责。

2、成立了县物业管理协会。领跑全省,在春节前成立了南昌县物业管理协会,省市物业协会领导莅临会议指导并给予高度评价。物业协会为自律组织,可以充分发挥其“行业自律、抱团发展”的作用,弥补部门管理不足、管理失灵的问题。协会成立后,在宣传普及物业管理政策知识、调解协调物业矛盾纠纷,推广物业服务标准等方面做了一些有益的工作。

(二)两移 

1、重心下移。明确将物业管理重心下移到乡镇、社区,实行物业管理属地管理。由乡镇、社区牵头开展辖区内物业管理秩序、环境整治、和谐小区创建;牵头组织监督业主大会、业主委员会筹建、成立、换届和日常工作开展;监督辖区内物业管理项目的移交、托管、承接查验等工作;指导监督物业企业日常工作;第一时间受理物业投诉、调解矛盾纠纷;监督房屋维修基金的使用;定期召开乡镇、社区物业管理联席会议;牵头组织协调老旧封闭式小区的更新改造。

2、关口前移。提高物业企业准入门槛,前期物业项目一律实行公开招投标,解决开发商自行选择物业企业的问题。已草拟《南昌县前期物业管理招投标实施细则》,通过后将在全县范围内施行,从源头上把控物业企业的进驻。严格物业承接查验,努力杜绝“带病”交付。新的物业管理项目交付前,由房管部门牵头,组织乡镇(街道)、社区、前期物业服务企业、业主代表共同对物业共同部位、共用设备设施进行查验。承接查验结果向业主公示并报乡镇(街道)、房管部门备案,查验不合格的,不准交付,责令建设单位限期整改。

(三)两督

1、督查。定期、不定期督查乡镇、社区、职能部门对县委、县政府关于物业管理工作决策部署的推进、落实情况,督查一、二级物业管理联席会议召开情况,督查情况形成简报进行通报,发至县委、县政府领导。一季度县联席会议领导小组办公室联合县委督查室对全县八个相关乡镇组织了督查,督查了机构设立、人员配置、物业企业非正常退出应急接管预案、维修资金应急提取情况、信访投诉件处理情况、联席会议召开情况、业主委员会成立、换届情况。

2、督办。督办处理投诉件、信访件2824件。对业主普遍反映的问题、久拖未决的问题、业主大面积重复投诉的问题进行重点督办。今年以来,对九里象湖城、居住主题公园等多个物管项目,组织召开多次专题督办会。对业主投诉的丁香怡景小区路灯损坏、电动车乱停乱放、充电桩较少等问题进行重点整改,小区内的路灯已修复,电动车停车棚、充电桩均已建好。

(四)两考

1、考核物业企业。每年年终,由县房管部门牵头,组织辖区乡镇、社区、派出所、消防大队等部门参加,聘请物业管理专家进行专业打分,部门进行评议打分,共同对每个物业管理项目进行星级考核,考核结果在县电视台公示公开。今年一月份,我们对2018年度122个物业管理项目进行了考核,评出三星级物业项目25个,二星级物业项目26个,一星级物业项目40个,没有星级项目31个。未取得星级的项目,限制其物业企业承接新的项目,对获得二星级、三星级项目予以表彰奖励,考核结果纳入物业企业信用档案。要求社区每月一次对辖区内的物管项目进行考核,量化打分,考核结果在社区公示公开,作为评价物业企业的重要依据。

2、考评物业管理工作。县联席会议办公室制定了考评细则,每季度对乡镇(街道)物业管理工作考评一次,考评结果纳入县委每季度十五项重点工作考评中。我们要求乡镇每月考评社区物业管理工作,由乡镇自行制定考评办法。通过考核考评,建立风向标、举起指挥棒,促使物业企业、社区、乡镇苦练内功,共同推动物业管理工作。

(五)两推

1、推行物业服务标准化。由行业主管部门、物业协会共同推动物业服务标准化、规范化。借鉴外地成功做法,确立物业服务1-7星级标准,制定每个星级物业服务内容、具体标准及物业收费政府指导价,物业企业在小区公共场所公告公示。物业企业提供哪些服务、这些服务的具体要求是什么?物业企业、业主都清清楚楚,便于相互监督。

2、推介优秀物管项目和物业管理政策知识。在县电视台开辟了物业管理专栏,集中宣传了梦里水乡、清水湾、玺园、银亿上尚城等一批优秀物业管理项目,树立行业标杆,发挥了典型引领作用。县房管、物协组织了会员单位到东方苑、银亿上尚城等物管项目参观学习,座谈交流,大家一致表示受益匪浅。县联席会议办公室、房管局、物协联合在会展中心二号会议室举办了大型物业管理培训班,邀请专家授课,讲授物业管理条例、业主委员会成立指导规则、物业企业职责等工作内容,现场答疑解惑。乡镇、社区干部、物业从业人员普遍反映较好。莲塘镇邀请了市物协曾杰东会长、八月湖街办邀请了市房管局物业处李宁处长,为辖区内的社区书记主任、物业站长、物业企业负责人授课,一致反映叫好,提高了从业人员政策知识水平。

(六)两创

1、创新物业费的调价机制。物业收费标准低是制约物业企业提供高质量服务的瓶颈。按现行政策规定,调整物业收费标准须经“三分之二”(即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意),实践中很难操作到位,我县物管项目成功调整收费标准的少而又少。我们赴长沙县专题学习,拟大胆探索,力求有所突破。一是引进第三方评价机构。遵从业主的意愿,选定物业服务星级等级,然后委托第三方评价机构评估,提出合理的收费标准,作为物业费调整的依据。二是推出政府指导价。参照外地的做法,结合南昌县当地物价水平,确定每个星级等级物业收费的政府指导价,公布于众,作为小区物业费调整依据。

2、创优物业费的催缴机制。一是建立公职人员抄告制度。公职人员拖欠物业管理费,由物业企业汇总抄告所在社区,由社区组织催缴,仍不缴纳的,由社区抄告县委组织部,县监察委员会,并在适当范围内通报。二是简化司法催缴程序。县法院率全省之先先河,设立了专门的物业庭,集中受理物业方面案件。开辟绿色通道,做到物业案件快审快结。    

(七)两清

1、清退不良物业企业。社区日常考核连续三次不及格,屡次不整改的,由社区提出,上交二级物业管理联席会议商议,可以启动清退程序。去年,银三角管委会对银河城、路通城邦两个小区的物业企业进行了清退,莲塘镇对康城小区的物业企业进行清退,重新选聘物业企业,收到了较好的社会反应。

2、清除违法违章行为。责成公安、消防、城管、市监、环保、卫计委、城建等部门各自制定了工作计划,以业主普遍反应的突出问题为导向,有针对性的开展执法进小区活动,清除小区内的违法违章行为。房管局近三个月来召开了五次约谈会,约谈了12家物业企业负责人,下达了19份整改通知单。如约谈九里象湖城的物业企业,处理了江西五套“五哥帮忙团”栏目播放的“全市最差小区”的报道;责令都市晴园物业对业主投诉的小区环境卫生差、电动车乱停乱放等问题进行集中整改。县城管委组织多次“拆违”专项行动,拆除香橙苑小区违章建筑100多处,居住主题公园业主侵占公共绿地、违法硬化37起;奥领匹克花园小区违章建筑10多处。消防大队建立了927栋高层建筑消防台账,检测了53个项目的高层顶层水压情况,下达整改通知书106份。

(八)两改

1、改造老旧小区物业设施设备。由县、乡镇(街道)出一点,物业服务企业投一点,其他渠道筹一点,对一些老旧小区物业设施设备进行改造。目前,各有关乡镇(街道)已提出改造小区的具体项目,经过测算分析后,将筛选部分项目,报县有关会议研究确定。例如,莲塘镇申报改造小区有采知轩、康城,改造内容涉及有绿化道路修复、市政设施配置等,改造资金预计240万元。

2、改革房屋维修资金应急提取使用办法。《关于创新南昌县物业管理机制体制的实施办法》(南政办〔2017〕37号文)明确了应急提取房屋维修资金的使用办法,但在实际操作过程中运用不多,操作程序依然比较繁琐。下一步,拟参考外地的做法,专题学习取经,改革维修资金应急提取使用办法,进一步简化程序,精简报备材料,提高应急提取使用的速度。

六、工作亮点

(一)遴选评定物业管理专家。按照“入库核准、集中管理、资源共享、规范使用”的原则,建立由房管部门主导的物业管理专家库。主要作用是参与物业管理项目招标评标、考核考评、调解纠纷、普及物业管理政策法规等工作,发挥物业管理专家在推动行业发展中的积极作用。

(二)全面推行承接查验制度。由县房管部门牵头,组织乡镇、社区、物业企业、建设单位、业主代表、物业管理专家共同参与新的物业项目承接查验,反馈承接查验结果,督促开发企业限期整改存在的问题,完善提升物业各类设施,杜绝“带病”交付。

(三)开发建设信用管理平台。开发建设南昌县物业服务企业信用信息管理平台,录入物业企业的基础信息、良好信息和不良信息,制定评分细则,每年评出物业企业信用等级并向社会公布。建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,将物业企业信用等级与星级考核、承接项目、招标评分、奖励表彰、财政补助挂起钩来。

(四)推动实施老旧小区改造。由县、乡镇财政共同筹资分期分批对封闭式老旧小区进行全面改造提升。重点对老旧小区的道路路面、给排水管网、照明亮化、视频监控、各类管线、公共绿化、停车泊位、环卫设施、门禁系统进行综合改造提升,增设电动车停车棚、充电桩等服务设施。

(五)开展行政执法检查。推进执法检查和行政监督向社区辐射和延伸,解决“最后一公里”问题,以业主普遍反映的问题为导向,及时进入小区开展执法活动。各有关职能部门对政府服务热线12345、信访平台、网络舆情、民情连心桥等渠道反映的社区内违法违章行为,要迅速处置到位并做好反馈。各物业企业要积极协助执法部门开展工作。

(六)开展最美物业人员评选。在全县范围内开展最美物业人评选活动,评选出“保安之星”、“保洁之星”、“客服之星”、“维修之星”、“最美项目经理”、“最美业主委员会委员”等,并通过县电视台宣传报道优秀物业服务从业人员事迹,评选结果计入物业管理信用管理平台。

(七)强化物业管理意识。通过电视台等媒体加大对物业管理相关政策知识宣传,印发物业管理宣传手册,提高业主对物业管理政策知识的了解,增强“有偿服务”的意识,让广大业主更好的享受自己的合法权益,同时也尽到业主应尽的义务。

(八)营造物业管理氛围。宣传部门加强舆情管控,督促各类媒体加强正面宣传,客观报道物业服务纠纷,引导业主自觉履约守规、依法理性维权,引导物业服务企业规范管理。乡镇、职能部门采取多种方式,广泛深度宣传物业服务管理政策、法规,凝聚共识,营造关心支持物业服务业发展氛围。

七、存在的问题和困难

1、房屋征收进度慢

一方面有客观上的原因,比如受机构改革影响,2019年度房屋征收实施方案直到3月中旬才正式出台,相对往年足足晚了两个月时间,同时部分省市重大重点项目因上级原因无法启动征收,比如昌景黄客专项目;另一方面受个别案件的影响,一线征收干部存在着思想上有所波动、行动上有所缓慢的现象。

2、房屋征收程序不够规范

个别乡镇为追求房屋拆除进度,先拆除后签约、甚至迟迟不签约,不能完善房屋征收档案。

3、物业收费标准调整难的问题。老旧小区物业收费普遍偏低。调整物业收费标准非常困难,需经双过半以上业主签字同意。导致老旧小区物业管理经费紧张,部分小区长期处于亏损状态,极大影响了物业管理服务水平。

4、物业费收缴率低的问题。物业费收缴率低,物业收费不足导致物业服务水准低,物业服务水准低又导致物业费收缴率低,造成恶性循环,成为提高物业管理水准的一大瓶颈问题。

5、业委会履职监管难的问题。业主委员会是小区内业主选举产生的一个自治组织,目前在法律上并没有明确的监管办法和实质性的约束手段,有些小区的业主委员会成立后不但不能解决小区的困难,反而引发、激化矛盾。

八、下一步工作打算

突出项目抓征收。牢固树立“项目为王”的理念,集中精力、集中力量继续加大连片征迁的力度,切实为项目的落户和推进创造条件,努力做到整体推进、连片拆除、净地交付。

规范程序抓征收。坚持调查摸底情况、丈量清点结果、征收补偿安置情况现场公示,做到“阳光征收、和谐征收”,落实工作责任。同时积极探索,进一步加强房屋征收补偿安置工作,比如:明确责任主体、规范调查认定、完善申报材料、重申纪律要求等,将起草的《关于进一步完善集体土地上房屋征收补偿安置工作的若干规定》(征求意见稿)提交县政府研究。

营造氛围抓征收。各责任区加强日常工作调度,原则上一周一调度,全面掌握工作推进情况,协调解决工作中的问题和困难;各部门单位抽调的人员要以100%的时间和精力全身心投入到征收工作中,属地乡镇要继续发扬不怕辛苦、不怕困难、不怕麻烦的优良作风,营造你追我赶的征收氛围。

对接考核抓征收。下一步要加强与市考核组的沟通对接,及时掌握全市房屋征收考核情况,努力确保今年房屋征收工作在全市考核中取得好成绩。

提前谋划促征收。在冲刺2019年全年任务的同时,提前谋划2020年房屋征收计划。按照围绕项目安排征收、改善民生安排征收、提升形象安排征收的思路,加强与县重点办等相关部门对接,梳理拿出2020年房屋征收盘子,努力实现项目推进与房屋征收相互促进、相得益彰。

四方面下功夫助推物业管理长效机制

在完善物业管理长效机制上下功夫。进一步巩固完善物业管理督查督办、考核考评、推优推标(推介优秀,推广标准)、联席会议、政会联动(政府与协会)等工作机制,努力形成可复制、可推广的经验。

在破解物业管理常见难题上下功夫。学习借鉴外地经验,大胆试,大胆闯,努力在物业收费动态调价、物业费催缴机制、淘汰清退不良物业、更新改造老旧小区等方面有所突破,有所作为,创造具有南昌县特色的改革新作。

在监督地方部门企业履责上下功夫。进一步厘清属地政府、社区、县直职能部门、物业企业在物业管理方面的具体职责,划分职权边界。监督属地政府、社区第一时间处理物业投诉、日常监督物业企业、定期召开一、二级物业管理联席会议;监督职能部门自觉将行政监督和行政执法延伸到封闭式小区,及时处置业主、物业公司反映的违法违章行为;监督物业企业认真履行合同约定,规范服务标准,培训提升员工素质,协助执法部门开展执法行动。

在优化物业管理外部环境上下功夫。加大投入,配置配齐城区垃圾中转站,建筑绿化垃圾消纳点,解决小区垃圾无处倒的问题。澄清社会对物业企业的认识,在县三级干部大会上表彰优秀的物业企业、优秀物业管理项目、优秀从业人员,提高物业企业及从业人员的社会地位。加强舆情管控,指导各类媒体正确宣传、客观报道物业矛盾纠纷,引导业主履约守规,依法维权。强化党建引领,从源头上把准业主委员会的组织关、备案管,通过党建活动规范业委会的日常运行。