一、政策背景

为深入学习领会党的二十大精神，全面贯彻落实中央经济工作会议精神和省委省政府、市委市政府工作要求，积极采取有效措施应对复杂严峻的土地市场环境，进一步提升土地市场信心，规范土地市场秩序，强化土地资产管理，服务经济社会发展，稳定发展预期，推动我县经济加快转好、稳中进优，快步迈向高质量发展， 根据《江西省自然资源厅办公室转发自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（赣自然资办发〔2019〕80号）文件精神，开展南昌县城区土地定级与基准地价更新工作。

土地作为一个动态系统，其质量随时间的推移而不断发生变化。土地定级是基于土地价值的自然属性、经济属性及其在社会经济活动中的地位和作用，进行土地的综合分析与级别评定。为满足土地定级成果应保持现势性的要求，当影响土地质量的相关因素发生变化时，必须对土地定级成果进行更新。土地定级与基准地价更新是地方政府和自然资源部门依法全面统一管理土地资产，合理有效利用土地资源以及国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作。同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。

现根据我县实际，为了准确理解和把握政策，结合《关于公布南昌县城区土地定级与基准地价更新成果的通知》的有关基准地价更新工作进行简要解读如下：

二、主要内容

南昌县城区土地定级与基准地价更新成果，总体分为土地定级、基准地价更新、基准地价修正体系编制、土地定级及基准地价更新成果应用说明与建议等内容。

该项工作在土地定级时，采用“土地定级及基准地价动态更新系统”为主要技术手段，同时利用地理信息系统技术（GIS）、遥感技术（RS）和其他应用软件，共同完成南昌县城区土地定级的技术工作。主要内容如下：

（一）各类用地土地定级

主要完成四类用途的土地定级和基准地价评估。包括：商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地。

（二）基准地价内涵

1.估价期日：2022年7月1日。

2.土地开发程度：商服用地、住宅用地设定为“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、供气），宗地红线内“场地平整”；工业用地、公共管理与公共服务用地设定为“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。

3.容积率：设定的容积率为商服用地1.6，住宅用地1.8，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地第一类（科研、新闻出版用地）1.2，公共管理与公共服务用地第二类（机关团体、教育、文化、体育用地、医疗卫生、社会福利）1.2，公共管理与公共服务用地第三类（公用设施用地、公园与绿地）1.0。

4.土地使用年期设定的土地使用年限为商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

（三）基准地价成果应用说明

1.各类用地级别分布范围以级别基准地价图为准。

2.各类用地基准地价的修正幅度包括区域因素和个别因素修正，具体宗地地价评估时还应进行容积率、土地使用年期、估价期日、土地开发程度等修正。

3.不在本基准地价覆盖范围内的区域的用地价格，依据地块所在位置，参照对应用途临近的级别基准地价确定。

（四）基准地价成果变化

1. 更新范围的变化。

本次南昌县城区土地定级与基准地价的工作范围参考了南昌县城市总体规划（2011-2030年）范围、南昌县国土空间总体规划（2021-2035年）范围、并扣除永久基本农田保护区，再结合实际情况来确定的，综合确定本次基准地价更新范围，详见土地级别与基准地价图。其四至范围为：北至芳湖路与南昌市接壤处，东至银良北路，南至双拥西路，西至赣江，以河为界。

2.适应当前市场行情。

充分考虑轨道交通建设、公园建设、城区路网改造对周边区域地价的影响，测算出重点片区和交通沿线区片符合当前市场行情的地价水平。

三、执行标准

（一）优化审批流程。在基准地价更新调整项目工作过程中，各有关职能部门、所属区、街道、镇要对工作项目积极予以支持，优化审批程序,减少审批时间，确保项目有序推进。

（二）加强用地保障。县自然资源和规划部门要对基准地价调整涉及的产业用地给予工业用地政策，纳入工业用地予以保障。

（三）加大行业扶持力度。由县财政部门安排专项扶持资金，用于兑现项目相关优惠奖励政策，给予项目涉及企业专项扶持以鼓励和引导企业进行技术创新与发展，同时落实财政补贴，减免税费以鼓励企业进入土地市场行业。

（四）科技创新扶持。将基准地价更新关键技术相关研究，根据行业需求纳入年度科技计划项目申报指南，并在同等条件下优先支持，鼓励高校科研人才积极探索创新，进而提高行业人才素质与技能水平。

四、惠民利民举措

（一）公开透明。在基准地价项目工作过程中我县采取公开透明的原则，确保信息披露的及时性和全面性，使公众能够及时了解最新的基准地价信息，以便更好地进行土地资源配置和利用。

（二）保障权益。基准地价项目工作过程中我县充分听取社会各界的意见和建议，确保地价更新符合广大人民群众的利益。同时，我县将加强对土地利用的监管，防止土地资源的不合理利用和非法占用。

（三）加强监管。基准地价项目工作中我县通过科学评估和合理设定地价水平，促进土地资源的有效利用，同时我县将加强对土地市场的监管，防止恶意炒作和投机行为，维护土地市场的稳定和健康发展。

（四）促进公平。在基准地价更新工作中，我县注重促进公平竞争。通过合理设定地价水平，防止土地资源的过度集中和垄断现象，为各类市场主体提供公平竞争的土地市场环境。

五、新旧政策差异

1.用途的变化。

新增一个用途，公共管理与公共服务用地对应的级别和基准地价。

六、后续工作考虑

南昌县城区土地定级与基准地价更新工作的完成，是南昌县自然资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成果，将对南昌县土地市场建设及全县土地资产管理产生积极而深远的影响。

1、在技术上，通过实践和应用，进一步发挥行业主管部门的作用，充分依托估价机构的专业力量，围绕土地级别、基准地价等概念继续探索土地估价技术发展和创新的新途径，为地价管理工作不断创新创造良好的技术环境和氛围。

2、紧密结合行政管理当前和未来发展的需要，以良好且可持续发展的土地估价技术为支撑，进一步提高地价管理政策和制度制定的科学性，不断强化地价决策手段，在城市基准地价体系的基础上，重点开展地价动态分析、预测预警、决策支持、地价决策与城市规划分析等拓展性、延伸性工作。

3、加强土地定级估价成果在自然资源、房地产管理领域之外的应用，使城市地价基础数据能够在房地产金融、房地产税收、公众社会化服务等更广泛的空间发挥应有的作用，在基准地价评估、地价动态监测等城市基础性地价管理工作投入与应用、产出之间真正培育起有效的联系机制，在经济意义上实现管理工作的可持续发展。