新府办发〔2023〕40号

南昌市新建区人民政府办公室关于印发

2023年新建区老旧小区改造工作实施方案的通知

各乡（镇）人民政府、开发区（园区）管委会、各街道办事处，区政府各部门，区直各单位：

《2023年新建区老旧小区改造工作实施方案》已经2023年区政府第8次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

2023年6月21日    

2023年新建区老旧小区改造工作实施方案

为进一步提升全区城镇老旧小区功能品质，根据住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城﹝2021﹞50号）、《城镇老旧小区改造工作评分标准》（建办保﹝2022﹞10号）等有关文件精神，在近几年探索实践老旧小区改造的基础上，继续加大老旧小区改造力度，提升城市功能与品质，推动城市更新，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大、省第十五次党代会和市第十二次党代会精神，进一步保障和改善民生，把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，坚持政府主导、企业和居民共同参与的原则，解决群众“急难愁盼”问题。积极推进老旧小区完善功能、优化环境、提升服务。结合社区建设和基层治理，不断建立长效管理机制，提升居民居住环境和生活质量。

二、基本原则

（一）明确范围、有序推进。重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区，2000年底后建成小区纳入改造计划的，建成年限不得晚于2005年底，且在2023年计划中占比不得超过15%（按居民户数计算）。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含单栋住宅楼），不得纳入改造计划。对居民参与率，同意率高的小区优先进行改造。按照“市县统筹、条块协作、部门齐抓”的原则，“以点连片”实现改造全覆盖，分类制定老旧小区改造标准，有序推进老旧小区改造工作。

（二）优补短板、集散为整。按照“补短板、保基础、优功能、提品质”的总体策略，实施精细化微改造，重点补齐民生基础设施功能短板，解决供水、排水、供气、供电、停车等需求。将片区内有共同改造需求、独栋、零星、分散的楼房和老旧小区进行归并整合，以街区、片区综合改造形式同步推进，统一设计、同步改造，逐渐形成组团、成片式的物业管理模式，实现老旧小区改造宜居度的整体提升。

（三）完善功能、提升品质。完善小区水、电、路、气等保障居民生活的基础设施，强化雨污管网改造、空中管线整治，推动“1+5+X”社区邻里中心建设，合理设置社区幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等配套功能，打造15分钟生活圈，将智慧平安小区建设、完整居住社区建设、绿色社区创建工作同步推进，努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序的美丽家园。

（四）注重民生、尊重民意。加大政策宣传力度，健全动员居民参与机制，扎实做好基层工作，积极引导群众参与老旧小区改造，推广“方案共谋、点位共建、环境共管、效果共评、服务共享”的“五共”理念，多方调研掌握居民支持率、张贴公告提升居民知晓率，将民主协商贯穿于改造全过程，改造前问需于民，改造方案充分征求居民意见，形成共谋；改造中问计于民，达成共建；改造后问效于民、实现共评。

（五）传承历史、彰显特色。在老旧小区改造过程中，注重保护和利用具有历史文化价值的街区文化、街巷道路和特色景观，实施历史街区的保护和改造，挖掘文化底蕴，留住城市记忆，彰显文化特色，打破千篇一律的造城模式，打造南昌特色风貌街区，以更加浓厚的“南昌味道”丰富历史文化名城内涵。

（六）整管结合、注重长效。注重改造与管理相结合，创新社区治理管理模式，按照《省住建厅、省委组织部、省民政厅关于党建引领社区物业治理的指导意见》（赣建房〔2022〕13号）选择符合小区实际和居民意愿的管理方式，探索建立健全一次改造、长期保持的管理机制，保障老旧小区改造提升成果，使老旧小区长效管理向专业化、精细化方向发展。

三、改造任务

本期改造任务含湖畔家园社区、翰香雅苑、联富花园二期等5个老旧小区共计1588户，改造面积约15.55万平方米。建设内容包括：水电网、下水道、煤气管道、墙体脱落、落水管、线路规整、化粪池、健身器材、充电电桩、监控探头、房屋漏水、停车泊位、丰富公共服务设施等。

四、改造类型

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是小区环境整治、市政配套基础设施改造提升，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼体、雨污管网分流等公共部位改造等。其中，小区环境整治包括依法拆除各类违法建设、恢复消防通道，清理规范防盗窗或防盗网，清理楼道杂物及各类小广告，整治噪音、餐饮油烟污染等“脏乱差”现象；改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、照明、生活垃圾分类、移动通信、停车泊位等基础设施，以及空中管线整理（入地）、雨污管网分流、下水管道错接混接漏接等。改造过程中严禁随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐树木等行为。按智慧平安小区基础项要求完善智能安防设施建设。基础类要做到应改尽改，中央财政资金重点支持市政配套基础设施改造提升以及小区内公共部位维修等。

（二）完善类。在基础类改造基础上，增加为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、小区智能安防设施提升，有条件的楼栋加装电梯、智慧安防设施、充电装置、适老设施、无障碍设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。小区内小游园、小广场和停车位等可结合海绵城市设计，进行生态铺装，新建小型“雨水花园”、生态停车位和下凹式绿地。

（三）提升类。在完善类基础上，积极推广“1+5+X”（1个社区+5类服务形态+X个衍生业态）社区邻里中心建设标准体系，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括社区配套完善幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等服务设施，同时完善托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

五、改造流程

按照国家部委关于城镇老旧小区改造的要求，参照其它省市老旧小区改造的做法，我区老旧小区改造项目实施的流程主要分为三个阶段：

（一）科学确定改造计划。通过调查摸底、征求意见等步骤，更新改造项目储备库。将存在安全隐患排水、燃气等老旧管网，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施等作为重点优先列为改造内容。明确老旧小区改造内容、改造预算、实施主体及完成时限，与专业经营单位形成统筹施工方案，区政府组织有关部门对改造方案进行联合审查，并对改造方案进行备案，以此为效果评估的参照。

（二）统筹协调项目实施。由相关部门协商，本着“依法依规，精简高效”的原则，共同制定我区老旧小区改造审批流程，并按照审批流程办理项目有关手续。按照有关手续压实建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等参建单位质量安全责任。开展拆违拆临，组织现场施工，实施施工监管，强化施工过程噪音、扬尘等管控，完善施工过程验收流程与项目竣工验收工作。积极发动居民全过程参与施工监督和竣工验收。

（三）探索后期管理机制。老旧小区改造后，须引进专业的物业服务企业、专业机构人员或在居委会指导下实行居民自治，按照相关规定，做好清扫保洁、垃圾分类等工作。

六、后续管理

改造后的老旧小区应当建立长效管理机制。各小区所属乡(镇、街道)社区为老旧小区推行物业服务工作的责任主体，引导业主通过市场化方式选聘物业服务企业，无法通过市场化方式选聘物业服务企业的，可引入国有物业服务企业微利或保本入驻方式提供基本服务。住宅小区物业服务覆盖率，2023年达到85%以上，2024年基本实现全覆盖。

（一）无物业住宅小区。由区住建部门指导街道社区组织业主委员会或物业管理委员会依法依规委托物业服务企业，或保洁、保安、保绿等专业机构，或由街道社区组织业主自治管理，实现物业服务。

（二）无物业老旧居民区（围合改造后的）。按照“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务创新模式，对老旧居民区公共服务部分落实物业服务外包，坚持“费随事走”的原则，通过购买服务、成立或者引入国有物业服务企业等方式，实现物业服务。

七、强化保障

（一）资金保障。积极争取老旧小区改造中央专项补助资金，除中央、省市级补助之外，要多渠道筹集老旧小区改造资金，因地制宜，分类施策，拓宽资金来源渠道，探索社会资金引入、发行地方专项债、提取房屋维修基金等资金保障措施；支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资；区电力、通信、供水、燃气等专营企业要积极向上级单位争取补助资金；同时，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。

（二）政策保障。为有序推进老旧小区改造工作，区发改、住建等相关部门，应按相关政策要求，简流程、增筹资、整资源、管长效。老旧小区改造项目新建停车、养老等建筑物，可参照公共服务类建设项目简化有关手续；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制；出台推进小区联动、整合利用存量资源、加强既有土地集约混合利用等方面配套政策；优化措施，引导小区居民同步实施户内改造、整体装修、家具家电消费等。

（三）专业保障。区电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位要履行社会责任，主动与城镇老旧小区改造牵头单位衔接，将老旧小区需改造的水、电、路、气等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，统筹规划设计，经城镇老旧小区改造牵头单位把关后制定详细方案，避免反复施工，造成扰民。改造后水、电、气、信等专营设施设备产权依照法定程序移交专业经营单位，由其负责维护管理，确保老旧小区年度改造任务“一步到位”。

（四）组织保障。为加强老旧小区改造工作的组织领导，我区参照市级方案成立老旧小区改造工作领导小组专班，做好本辖区老旧小区改造工作的调查摸底、数据申报，统筹协调、组织实施、移交管理等工作。

八、工作要求

（一）统一思想，高位推动。老旧小区改造工程是全市民生工程项目。各有关部门及乡(镇)、街道社区要高度重视、精心部署、高位推动、高效推进，做到“早筹备、早开工、早竣工”，加快推进老旧小区改造工作，确保按时按质圆满完成任务。

（二）部门协同，密切配合。老旧小区改造与群众生活息息相关，涉及部门多，各有关部门及乡(镇)、街道社区要形成全市一盘棋，心往一处想、劲往一处使，提高认识、密切配合，共同推动老旧小区改造工作。

（三）广泛宣传，营造氛围。组织开展老旧小区改造的宣传报道和舆论引导等工作，充分发挥媒体宣传引导作用，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造成效，及时总结推广工作中的特色经验做法，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

附件：新建区2023年老旧小区改造点位

附件

新建区2023年老旧小区改造点位