为加快培育和规范南昌市房屋租赁市场，促进房地产市场健康有序发展，根据国家、省政府和我市关于培育和发展住房租赁市场的有关规定，我局搭建了商品房屋租赁服务平台，印发了《南昌市商品房屋租赁合同网签备案实施细则》（洪房规〔2020〕4号）（以下简称《细则》），现解读如下。
一、制定《细则》的目的
目前，南昌市房屋租赁市场快速发展，但房屋租赁行为长期监管不足，影响着房屋租赁市场的长远发展及社会安定。为加快推行我市房屋租赁合同网签备案，建设细则透明、监管到位的房屋租赁市场，加强房屋租赁信息采集，规范房屋租赁市场秩序，尽快实现全市商品房屋租赁合同网签备案统一操作规范、统一办事程序、统一办理平台，推进进租赁当事人、房地产中介机构和房屋租赁企业上线，特制定《南昌市商品房屋租赁合同网签备案实施细则》。
二、制定《细则》的依据
1、《南昌市城市房屋租赁管理条例》；
2、《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）；
3、《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；
4、《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号）
5、《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》(赣建发〔2017〕21号)；
6、《南昌市人民政府办公厅关于培育和规范管理住房租赁市场的通知》（洪府厅发[2018]136号）。
另外，参考了房屋租赁管理经验更丰富的上海市、广州市等城市的房屋租赁合同网签备案细则，形成符合南昌实际的房屋租赁合同网签备案实施细则。
三、《细则》的主要内容
《细则》共17条，主要围绕适用范围、职责分工、网签备案办理、房源发布、信用评价、法律责任等方面拟定。
（一）明确《细则》的适用范围
《细则》第二条，明确本市城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁合同网签备案适用本细则。
（二）明确职责及任务分工
《细则》第三条，明确了各级职责：市房产管理部门负责全市商品房屋租赁合同网签备案的组织协调以及租赁平台的建设、维护，建立健全房屋租赁合同网签备案培训体系，督促指导县、区（开发区）开展房屋租赁合同网签备案监督管理工作。
县、区（开发区）房管部门负责辖区内商品房屋租赁合同网签备案的监督管理，建立健全网签备案业务培训和检查制度；指导街道（乡镇）、社区设立服务窗口、开展商品房屋租赁网签备案工作，并承担辖区租赁平台权限配置、用户注册、租赁房源发布管理等具体工作。
（三）明确办理方式
《细则》第四条，明确了房地产经纪机构、住房租赁企业开展房屋租赁经纪业务，应当通过租赁平台即时办理租赁合同网签备案。租赁当事人可以自行通过租赁平台办理租赁合同网签备案，也可以到街道（乡镇）、社区居委会设立的服务窗口现场办理租赁合同网签备案。
（四）明确了办理租赁合同网签备案如何办理
1、通过租赁平台办理租赁合同网签备案
《细则》第五条明确，通过租赁平台办理租赁合同网签备案，租赁当事人应当在平台注册，取得租赁平台相关操作权限；房地产经纪机构以及房屋租赁企业应当向注册地的县、区（开发区）房管部门申请注册信息认证，取得租赁平台用户操作权限。注册信息发生变化的，应当于信息变化之日起7日内办理变更手续。
房地产经纪机构、租赁企业通过租赁平台办理租赁合同网签备案，应当先核对房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人的身份资格等合法证件及租赁合同等材料，并进行房源核验，再按要求和步骤录入相关信息，上传租赁当事人身份证明、租赁合同等材料，即可完成房屋租赁合同网签，并在线提交备案申请。
租赁当事人自主通过租赁平台办理租赁合同网签备案，应当通过扫描二维码验证登陆平台系统，再按要求和步骤录入和确认相关信息，即可完成房屋租赁合同网签，并在线提交备案申请。
2、通过现场办理租赁合同网签备案
《细则》第六条明确，租赁当事人到街道（乡镇）、社区居委会设立的服务窗口现场办理租赁合同网签备案的，需持房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人的身份证明等合法证件、租赁合同原件等材料，由服务窗口工作人员先核对材料，并经房源核验后，再按要求和步骤录入相关信息，上传租赁当事人身份证明、租赁合同等材料，即可完成房屋租赁合同网签，并在线提交备案申请。
3、明确审核发证时间
《细则》第七条明确，由社区配合街道（乡镇）对录入的合同信息和上传的租赁当事人身份证明、租赁合同等材料进行初核（2个工作日），提交街道（乡镇）审核（1个工作日），在线生成房屋租赁登记备案电子证明。未通过初审、审核的应当驳回申请并注明原因，备案结果及未通过原因由租赁平台自动发送短信告知租赁当事人、房地产经纪机构、房屋租赁企业。
（五）明确了租赁信息应用和共享
房屋租赁登记备案电子证明各相关方均可自行打印，扫描房屋租赁登记备案电子证明中的二维码，可验证租赁合同登记备案的真伪。租赁平台的房屋租赁合同登记备案信息可根据相关部门需求提供实时共享。
（六）明确租赁合同变更备案的办理
《细则》第九条明确，房屋租赁期间转租、转让、变更的，应当自上述情形发生之日起30日内按照办理租赁合同网签备案的流程，先注销原租赁合同网签备案，再重新办理租赁合同网签备案。解除或终止房屋租赁合同的，应当自上述情形发生之日起30日内在租赁平台直接办理注销租赁合同网签备案。
（七）规范房源发布行为
《细则》第十条明确，房屋出租人、房地产经纪机构和住房租赁企业对外发布租赁房源信息的，应当先通过租赁平台进行房源核验，取得核验二维码，房源核验二维码应当与中介服务合同编号关联，发布的房源信息中明确标识房源核验二维码，确保真实房源、真实委托。取得房源核验二维码后，补充完善房屋状况说明、上传房屋图片等材料，即可在租赁平台或其他媒体网站上发布租赁房源信息。
同一发布人的同一房源在同一网络平台仅可发布一次，在不同网络平台发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在成交或撤销委托之日起2个工作日内从租赁平台及其他网络平台房源中撤销。
（八）提供信用评价查询服务
《细则》第十二条，租赁平台提供房屋租赁信用评价服务，租赁合同网签备案后，租赁当事人可对相关的房地产经纪机构或房屋租赁企业及从业人员在线评价，评价信息面向社会公开。租赁平台关联信用管理系统，提供房地产经纪机构或房屋租赁企业及其从业人员的信用信息及信用等级在线查询服务。
（九）强调租赁网签备案的法律责任
《细则》第十三条，租赁当事人、房地产经纪机构、房屋租赁企业通过租赁平台录入信息的，对录入信息的真实性、合规性、时效性负责，不得发布虚假信息、不得进行虚假交易、不得提供虚假材料，对信息的发布、材料的提供以及双方之间的交易承担相关法律责任。
《细则》第十四条，履行房屋租赁监督管理职责的部门对符合规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（十）明确了违规查处措施
《细则》第十五条，对违反本实施细则的租赁当事人、房地产经纪机构、房屋租赁企业，视情节轻重采取责令整改、暂停合同网签资格、记入信用系统、在行政机关网站公示等处理措施。违反本规则的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。
（十一）明确了其他房源列入租赁平台管理
《细则》第十六条，按照有关规定要求列入租赁平台管理的其他租赁住房合同网签备案参照本实施细则执行（如集租房试点的房源）。
