市房管局以案释法案例—以案释法类

一、案例基本信息采集

案例类型：                 民事案件                

案例报送单位：      南昌市住房保障和房产管理局     

供稿：              南昌市住房保障和房产管理局              

审稿：              南昌市住房保障和房产管理局              

检索主题词：  商品房预售合同、借款合同、抵押合同、合同解除                        

二、案例正文采集

因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款

【案情简介】

2015年8月12日，王某与某房地产开发公司（以下简称某公司）签订《商品房预售合同》，购买某公司开发的西宁市城东区商业用房，交付时间为2015年10月30日前。王某首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某、王某二、王某三与建行某分行、某公司签订《借款合同》，约定：王某等三人向建行某分行借款7397万元。同日，王某与建行某分行、某公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王某以其购买的位于西宁市城东区房屋为前述贷款提供抵押担保;某公司应按预售合同约定期限向王某交房，交房时须经建行某分行书面同意。

2017年，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。截至2017年3月21日，王某累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行某分行贷款本金64799004.19元。

【调查与处理】

针对此案，建行某分行向法院起诉，请求：1.判令王某等三人与某公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王某等三人承担律师费466876.20元；3.判令王某等三人承担本案全部诉讼费用。法院受理后，认为建行某分行请求王某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，驳回建行某分行的诉讼请求。

【法律分析】

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因某公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行某分行，王某等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行某分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行某分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，某公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行某分行将王某等三人所贷款项直接支付给某公司，某公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因某公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

【典型意义】

如果开发商未按照约定期限交付预售房屋，购房者可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》，在按揭贷款买房情况下，与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理，以下几点可以作为参考。

1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.根据《民法典》第四百九十六条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.若实际情况中，购房人和开发商签订了《商品房预售合同》，由和银行签订了《贷款合同》、《抵押合同》，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。