市房管局以案释法案例—以案释法类

一、案例基本信息采集

案例类型：                 民事案件                

案例报送单位：      南昌市住房保障和房产管理局     

供稿：     南昌市住房保障和房产管理局              

审稿：     南昌市住房保障和房产管理局              

检索主题词：房屋买卖合同 、违约、定金、赔偿                        

二、案例正文采集

约定定金的二手房买卖合同,卖方违约后双倍返还定金并支付赔偿金

【案情简介】

2020年4月25日，卖方吴某经人介绍与买方罗某签订《二手房买卖合同》，合同约定双方交易的房产是吴某所有的一套建筑面积约116.4平方米的房屋，转让成交价55.6万元，交易定金2万元，付款方式为按揭。合同还约定了卖方若违约，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。

罗某于签订《二手房买卖合同》当天向吴某支付了购房定金2万元，吴某向罗某出具了收条。合同签订时，吴某说明了房屋系其与前妻共有，但表示问过了前妻，前妻同意卖。合同签订后，吴某以前妻不同意卖房为由告知介绍人房屋无法出售，2020年6月介绍人与吴某协商无果。2020年7月，吴某将房屋出售给他人，售价65万元。2020年8月，罗某与吴某双方协商违约事宜未果。罗某于2020年11月购买了另一套房屋，总价67.7万元。2021年，罗某将吴某起诉至法院，请求法院判令吴某双倍返还定金，并赔偿其损失5.2万元。

【调查与处理】

新余市渝水区法院受理后，认为本案系房屋买卖合同纠纷，本案双方当事人具有相应的民事行为能力，双方签订的《二手房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同应认定有效，双方应当恪守合同的约定，履行各自义务。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”本案原告已支付被告定金2万元，原告选择主张双倍返还定金4万元，法院予以支持。

被告作为出卖方有征得房屋共有权人同意的先合同义务，其自称已征得前妻同意售房，在签订合同后收取了买方的定金后又不履行，并将涉案房产卖与他人是明显不诚信的行为，违背了法律规定的诚实信用原则，综合被告因不诚信行为的获益情况、原告因合同履行不能造成的机会损失、双方的过错大小及利益的平衡，法院酌定支持被告赔偿原告损失5千元。

最终法院判决被告吴某向原告罗某双倍返还定金4万元，并支付赔偿金5千元。

【法律分析】

1.无权处分，并不必然导致合同无效。

本案中，吴某辩称案涉房屋系与前妻共有，其前妻未在买卖合同上签字，由此反复强调签订的合同没有用，不承担法律责任。按照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案双方当事人具有相应的民事行为能力，双方签订的《二手房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同应认定有效，双方应当恪守合同的约定，履行各自义务。且依照《中华人民共和国民法典》总则编关于民事法律行为效力问题的规定以及合同编关于合同效力的规定，被告主张的事由不属于合同无效的事由。即便在《中华人民共和国民法典》实施前，依照涉案合同签订时的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告主张的事由亦明确不属于合同无效的事由。

对于被告认为合同无效就不承担法律责任的错误认识问题，法院还特别提示当事人：在订立合同过程中有违背诚信原则行为，造成对方损失的，即使合同不成立或无效，亦应当依法承担赔偿责任。

2.双方当事人在合同中既约定定金条款又约定违约金条款的，一方违约，另一方可选择适用定金或违约金条款。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”本案原告已支付被告定金2万元，原告选择主张双倍返还定金4万元，此为原告选择适用定金条款。

3.对于原告的损失应综合双方实际情况来判定赔偿金。

对于原告主张赔偿损失52284元的问题，其理由为原告另行购买房屋，同面积情况下多支出了房价款。法院认为，原告购买的房屋与涉案房屋非同一地段，其价格没有可比性，且原告在合同订立过程中知晓涉案房产的产权状况，原告自身疏于要求让所有出让方签字，对于合同履行不能的不利后果，亦存在一定的过错，合同订立后，被告告知原告该合同不能继续履行的情况下，原告也应及时采取措施防止损失扩大。但通过本案查明的事实，被告的行为是明显不诚信的行为，违背了法律规定的诚实信用原则，被告作为出卖方有征得房屋共有权人同意的先合同义务，且其自称已征得前妻同意售房，在签订合同后收取了买方的定金后又不履行，并将涉案房产卖于他人。综合被告因不诚信行为的获益情况、原告因合同履行不能造成的机会损失、双方的过错大小及利益的平衡，法院酌定支持被告赔偿原告损失5000元，对原告超出部分，法院不予支持。

【典型意义】

本案是一个典型的房屋买卖合同纠纷案件，卖方违约，要依法承担违约责任；买方在签订买方合同时也存在一定过失，未让所有房屋所有权人在合同上签字，造成了对自己不利的后果。

在二手房买卖过程中，买房人应详细了解房屋所有权人是否还清房屋贷款、房屋是否有抵押、房屋是否符合销售条件等情况。在签订购房合同前，应查看预购房屋的不动产权证，了解该房屋是否有共有人，核对清楚房产证上的产权人是否与卖方为同一人，以减少法律风险。

签订购房合同时，双方可在房屋买卖合同上约定定金条款或违约金条款，以减少在对方违约时造成的损失。约定定金条款时，约定的定金不可过高，根据《民法典》第五百八十六条第二款：“定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。当然，当定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

约定违约金条款时，可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《民法典》第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

在合同履行的过程中，若因一方违约造成了另一方的损失，双方可先通过协商的方式解决，若协商不成，应勇于用法律的武器维护自身权益。