一、案例基本信息采集
案例类型： 民事案件
案例报送单位： 南昌市住房和城乡建设局
供稿： 南昌市住房和城乡建设局
审稿： 南昌市住房和城乡建设局
检索主题词： 房屋买卖、预售许可、返还定金和购房款
二、案例正文采集
开发企业未取得预售许可证，法院判决返还定金和购房款
【案情简介】
2022年1月，刘某意欲购买南昌筑正房地产开发有限公司（以下简称：筑正公司）开发建设的正荣中奥悦玺台12号楼某套房屋，遂于2022年1月3日向筑正公司支付了购房定金2万元。同年1月5日再次分两笔向筑正公司支付了首付款共计132610元。2022年1月26日，刘某作为申请人签署了《购房款分期支付申请书》，大致内容如下：刘某自愿购买被告开发的晨悦小区项目12栋某号商品房（以下简称“该房屋”），该房屋签约总价为992610元。因刘某经济压力较大，无法一次性向筑正公司支付上述购房款项数额，故向筑正公司申请分2期支付该房屋购房款：1、第一期购房款项：双方签署《定购协议》后3日内支付首期款15.37%（含定金）即152610元整。在刘某支付该笔购房款同时签署非网签备案版《商品房买卖合同》。在刘某付清全部购房款前，筑正公司不需办理该房屋买卖合同的网签备案手续；2、第二期购房款项：15.11%购房款，即150000元整于2022年3月30日之前付清。在刘某付清该笔购房款项后按筑正公司要求及刘某定购时已确认的商品房买卖合同条款签署网签备案版《商品房买卖合同》。
2022年3月，有抖音披露该项目12号楼并未取得预售许可证，根本不符合销售条件。南昌市新建区住房保障中心对筑正公司违规销售的行为进行调查，并于2022年2月23日下发了《关于“晨悦小区”项目停止无证预售行为的通知》，要求筑正公司开发的“晨悦小区”项目12#楼在取得《商品房预售许可证》前不得以认购、预定等方式向买受人变相收取定金、预定款等性质的费用。此时，刘某才得知筑正公司无证销售。且该栋楼施工进度严重滞后。2022年6月15日项目现场图片显示仅完成了地下室施工，一层二层主体结构尚处于钢筋绑扎、模板安装施工阶段。刘某多次要求筑正公司退还定金和购房款，开发企业表示退款目前正在走流程，预计3-4个月退款成功，但4个月过去了，筑正公司并未返还任何款项。
刘某因此将筑正公司诉至新建区人民法院，请求法院判决筑正公司返还购房定金2万元及利息、返还购房款132610元及利息，并且诉讼费由筑正公司承担。法院于2022年7月18日立案审理。另，该项目12#住宅楼于2022年8月25日取得商品房预售许可证。
【调查与处理】
新建区人民法院认为，筑正公司在收取刘某购房款后，未明确告知刘某其销售的商品房未取得商品房预售许可证的事实，截至刘某起诉前仍未能取得商品房预售许可证，故该商品房预售行为应认定无效。因此法院判决：筑正公司返还刘某购房定金2万元及购房款132610元，案件受理费由筑正公司负担。
【法律分析】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，是在起诉前取得商品房预售许可证明的，以认定有效。”本案，筑正公司在收取刘某购房款后，未明确告知刘某其销售的商品房未取得商品房预售许可证的事实，截至刘某起诉前仍未能取得商品房预售许可证，因此该商品房预售行为无效。
同时，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，刘某在看房、购房时未要求查看预售证等材料，未尽到相应的审查义务，自身存在过错，所以对刘某请求开发企业给付利息的诉讼请求，新建法院未支持。
【典型意义】
受疫情等综合因素影响，开发企业的相关手续办理、施工进度等会受一定程度影响，在购买商品房时，买房人要警惕审慎，要查看开发企业的施工许可证、预售许可证、一房一价等材料，看开发企业是否证照齐全、是否额外收取房屋价款以外的款项。
在商品房买卖过程中，要留存好与房地产开发企业相关工作的人员的聊天记录，看房过程建议全程录音录像，付出的款项要打在指定的资金监管账户，并让开发企业出具收据或发票；在签订购房合同时，要注意合同中的格式条款是否为霸王条款，如果购房人权益受损，首先要积极和开发企业进行沟通，沟通不成，要敢于拿起法律的武器维护自身合法权益。
