一、案例基本信息采集
案例类型： 民事案件
供稿： 南昌市住房和城乡建设局 陈小旆
审稿： 南昌市住房和城乡建设局 胡泽域
检索主题词： 房屋买卖合同、延期交房、格式条款、违约金、以案释法、普法案例
二、案例正文采集
开发企业延期交房，法院判决支付延期交房违约金
【案情简介】
2018年10月28日，原告谢某某和被告恒富公司签订了《南昌市商品房买卖合同》。该合同约定，原告谢某某购买被告恒富公司开发的坐落于南昌市湾里区某楼盘49栋的某套房产，价款为1391831元，其中装修价为594750元，付款方式为2018年10月4日前支付首期房价款681831元，余款710000元通过商业贷款支付，交房时间为2019年10月31日前。该楼盘49栋楼，于2020年9月30日取得《南昌市建设工程竣工验收备案表》。因恒富公司迟迟未交房，谢某某将恒富公司状告至法院，请求法院判令被告恒富公司支付给原告违约金和赔偿金46,626元；2．本案的诉讼费用由被告承担。
【调查与处理】
原告谢某某与被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务。故被告恒富公司应当按照该房屋买卖合同约定的时间，即于2019年10月31日前向原告谢某某交付房屋，逾期交房，则应当按照房屋买卖合同约定支付逾期交房违约金。案涉房屋所在楼栋于2020年9月30日取得《南昌市建设工程竣工验收备案表》，已经具备交付条件，故逾期交房违约金应当从2019年10月31日起计算至2020年9月30日止，共计335天。按照房屋买卖合同第十二条约定的全部房价款日万分之一的标准，计算逾期交房违约金为1,391,831元×335天×0.1‰=46,626元。针对被告主张按照合同附件十一补充协议约定的不超过房屋总价的2%支付违约金的意见，法院认为，该条款系被告提供的限制其责任的格式条款，未以将字体加黑、加粗或标记下划线等方式提示原告注意，该条款未明显区别于合同其他条款，不足以引起原告注意，故对该条款的效力法院不予认定。法院判决由被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢某某支付逾期交房违约金46,626元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法律分析】
1.原告谢某某与被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务。原告按时履行了支付房款的义务，被告也应该按时履行按期交房义务，若延期交房，则属于违约，应承担合同中约定的支付违约金的责任。根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》有关规定，以及《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是商品房交付使用的法定条件，即商品房只有竣工验收合格方可交付给购房人投入使用。开发企业延期交房，应承担从约定的交房日期到取得竣工验收手续之日期间的逾期交房违约金。
2.根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。针对合同中附件十一补充协议约定的不超过房屋总价的2%支付违约金的情况，条款系被告恒富公司提供的限制其责任的格式条款，未以将字体加黑、加粗或标记下划线等方式提示原告注意，该条款未明显区别于合同其他条款，不足以引起原告谢某某注意，故对该条款的效力法院不予认定。即在格式条款有明显的免除或减轻提供方责任或者加重对方义务的，提供格式条款的一方要对该条款进行明确说明或者用其他很明显方式提醒对方注意，否则该格式条款无效。
【典型意义】
1.合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 违反合同约定的一方应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。即建筑工程投入使用的前提，必须竣工合格。未竣工验收投入使用或验收不合格，擅自投入使用的，建设单位将承担相应的法律责任。交房时，购房人收房前，应查看开发企业的竣工验收、房屋测绘报告、房屋质量保证书、房屋使用说明说等相关材料。
3.消费者在签订买卖合同时，应注意查看合同条款，特别是格式合同中的条款，当有明显的免除或者减轻经营者责任，减损消费者权益的条款，应及时提出，与经营者沟通，以免日后产生消费纠纷时，造成财产损失。
