为加强和规范商品住宅专项维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，维护业主合法权益，我局制定出台了《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》（洪住建字﹝2023﹞9号）（以下简称《细则》），现解读如下。
一、《细则》制定背景和依据
维修资金是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。自2019年3月起，我市城区住宅专项维修资金使用审核权下放各区，为持续做好权力下放的“后半篇文章”，进一步提升维修资金使用审核流程监管、信息公开水平，我局研究制定了该《细则》，推动维修资金使用审核工作标准化、规范化、透明化。
《细则》主要依据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房﹝2015﹞10号）、《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》（南昌市人民政府令第163号）等有关规定，结合工作实际和各区意见建议，经过多次修改完善。
二、《细则》的主要内容
《细则》正文共分十二条，主要从维修资金使用申请、审核、划转等全流程进行细化，并制定了配套的申请审核流程图和材料清单等。其中：
第一条明确了《细则》所适用的范围和市、区维修资金部门工作职责；
第二条明确了维修资金使用申请的主体，即由业委会或受业委会委托的物业服务企业提出申请；
第三条明确了维修资金使用具体程序，包括制定方案、业主表决、项目申报、资金划转、验收决算，以及审核时限等内容；
第四条明确了维修项目审价要求，即项目预算超过5万元的应当进行审价，出具审价报告；
第五条明确资金划转方式，即原则上分两次划转，首期款划转工程款的60%，验收决算后再划转余款；
第六条明确了维修资金使用公示内容，含项目立项公示、投票表决公示、竣工验收公示三次公示，每次公示期不少于5天，公开接受业主监督；
第七条明确依托信息化技术，创新实行电子表决方式以及表决期限、计票规则等事项；
第八条明确了维修使用项目归档管理工作的相关要求；
第九条明确了审核监督工作要求，提出加大对违法违规行为查处惩戒力度。
第十条、第十一条、第十二条主要是明确了非住宅维修资金使用以及维修资金应急使用等有关事项。
三、《细则》的要点说明
1、关于使用门槛。《细则》按照2021年实施的《中华人民共和国民法典》规定，明确将维修资金使用门槛由原来的“双三分之二”（面积、人数）参与表决并同意调整为“双三分之二”参与表决、“双过半”同意，降低了维修资金使用标准，有助于提高维修资金使用效率。
2、关于表决方式。《细则》明确商品房维修资金使用表决全面推行电子实名投票方式，业主可通过我局便民服务平台实名认证后在线投票，也可通过线下移动表决终端（PDA机）刷身份证确认后进行投票，改变了以往的纸质签名表决方式，保障了维修项目的真实有效和维修资金的使用安全。
3、关于现场勘察。《细则》提出各区应当在受理项目申报后3个工作日内到项目现场勘察，对项目公示情况以及维修部位等情况进行确认，出具勘察报告，勘察人员不少于2人。
4、关于验收决算。《细则》明确维修工程竣工后，申请人应当及时组织相关各方对工程量及工程质量进行验收，验收人员原则上不少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%。同时，工程验收合格后，申请人要按照工程量情况作出决算书，业委会或者社区居委会，或者其委托的专业性社会中介机构应当对工程决算进行审核，出具审核证明，防范违规虚报使用等问题。
